物管行业军备竞赛升级,世茂服务再融资

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来源：第一财经

　　世茂服务已有新收购目标。

　　开发商在收缩合并区域，物管企业则在加快脚步扩张。

　　10月20日盘前，世茂服务（.HK）连发两则公告，通过配股、发行可换股债券的方式募集资金，共计约48.2亿港元。

　　受此消息影响，世茂服务股价走低，截至发稿前，其股价报15.00港元，跌幅达10.82%，总市值约为.6亿港元。

　　当前物管企业上市或再融资的关键目的无外乎推进收并购，通过规模扩大在业内占据一席之地。有统计显示，截至9月末，物管行业内共发生逾百次，涉及金额近亿元。

　　这也是世茂服务此次两笔再融资的用途之一：“用于潜在并购、业务扩张”。世茂服务执行董事兼总裁叶明杰向第一财经透露，目前有了新的收购目标。

　　或用于收购大标的

　　公告显示，世茂服务拟以每股15.18港元的价格配售1.15亿股股份，预计认购事项完成后，募集所得款项净额约为17.35亿港元，配售价格较10月19日的收盘价折让9.75%。

　　同时，该公司还将发行本金总额31.10亿港元的可换股债券；所得款项净额预计约30.85亿港元；按初始转换价每股18.22港元计算，债券最终可转换成1.亿股，占世茂服务的已发行总股本的7.22%。

　　两笔募资的用途都包括“潜在并购、业务扩张”。世茂服务执行董事兼总裁叶明杰向第一财经透露，已有了新的收购目标，更多细节尚不便透露。

　　在嘉和家业物业服务研究院院长唐卓看来，参考5月碧桂园服务在收购蓝光嘉宝服务之前曾进行百亿再融资的事件来看，世茂服务此次融资有可能是已有收购代价较高的收购标的正在接洽中。

　　年10月底正式登陆资本市场的世茂服务，彼时通过IPO获得了共计58.74亿港元的募资净额，仅次于华润万象生活、融创服务、恒大物业、金科服务，融资额度位列行业第五位。

　　截至今年6月底，IPO所募资金中，有约9.6亿元人民币用于扩大业务，尚有40.71亿元人民币未被使用。这意味着，加上此次再融资，世茂服务现阶段手中持有的、透过市场获得的资金共逾80亿元人民币。

　　近期的收并购事件中，也仅有碧桂园服务收购蓝光嘉宝服务、富力物业的支出可达到这一级别。

　　“当下收并购市场正火热，行业整合大潮来袭，以收并购为切入点正是世茂服务在行业内提高竞争力与市场占有率的重要机遇。”唐卓表示。

　　截至今年6月底，世茂服务共收购了14家公司；同期，其在管建面达1.75亿平方米，同比增长.2%，位居行业第十；合约建面约为2.39亿平方米，同比增长90.6%。

　　除了提升行业地位之外，克而瑞物业事业部研究总监汤晓晨还提出，世茂服务上市前和红杉资本和腾讯投资有业绩对赌协议在身，近两年必须加快发展步伐。

　　该对赌协议要求，截至年底，如果世茂服务的净利润少于11.7亿元（同比增加约%），综合收益少于81亿元（同比增加约.8%），否则红杉资本中国基金和腾讯有权要求世茂集团向其转让额外股份或支付赔偿金额。

　　中报显示，世茂服务在年上半年实现收入共约42.34亿元，同比增长.6%；净利润约为6.39亿元，同比增长.9%。与上述对赌要求尚有距离。

　　年内并购资金近亿

　　无论是为了完成对赌协议，还是占领行业地位，通过收并购扩大自身规模，将业务触角伸向更多领域，已经是当前行业内不可阻挡的发展态势。

　　克而瑞监测数据显示，今年1-9月，行业内的收并购事项共计约项，涉及资金共约.56亿元；远超年全年收并购总额。

　　当前，在收并购领域，今年以来表现最为突出的是碧桂园服务。3月下旬起，碧桂园服务先是以约54.32亿元的代价，拿下了蓝光嘉宝服务全部股权的71.17%；此后通过全面要约等方式，至8月12日，碧桂园服务的持股比例达到约99.71%。

　　在此番上市物企间的首例并购后，9月下旬，碧桂园服务又发布公告称，以不超过亿元的总代价收购富力物业；很快，又以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。

　　接连的收购使得碧桂园服务的规模不断扩大。截至年6月末，碧桂园服务以6.44亿平方米在管面积位列行业之首，超出位居第二位的恒大物近2亿平方米。若对富力物业、邻里乐控股的收购顺利达成，其规模还将再上一个台阶。

　　相较于大开大合的碧桂园服务，尚未登陆资本市场的万物云则走上了平台化转型之路。9月中旬，三盛控股旗下的伯恩物业加盟万物云，改变了其原本上市的计划；在年加盟万物云的升龙物业，近期则以的万盈服务的身份递交上市申请。

　　规模竞争的同时，物管企业收并购标的类型也涉及到更多领域，包括科技、环卫、教育、建筑等多种类型的企业。

　　3月份，雅生活以11.77亿元的高价收购了五家环卫企业；世茂服务则通过收购浙大新宇进军高校后勤服务，收购深圳深兄环境67%股权、无锡市金沙田科技有限公司60%股权，加码城市服务；今年9月末，旭辉永升服务以.1万元的价格拿下了一家环卫服务提供商51%的股权；万物云则透过旗下的万物云城，将环卫等公司纳入平台，提供城市空间服务，探索了包括横琴粤澳深度合作区“物业城市”等多种模式，其版图已覆盖全国30多个城市。

　　这样的发展态势，使大型物管企业逐渐摆脱对开发商的依赖。中信证券研报指出，当前，关联企业的交付起落已经不会对物业管理公司形成巨大影响。

　　“我们测算，以碧桂园服务为例，如果碧桂园的明年交付竣工面积较之当前销售面积增长50%，也不过约占碧桂园服务年在管面积的4%（考虑今年以来嘉宝、邻里乐等并购）”上述机构称。