超1600亿资本杀入,新增约51万个学

“站在风口，猪都能飞起来”，这个“飞猪”理论，在投资圈疯传。

随着湾区“十四五”规划曝光，未来五年风口已来！

此前，深圳“十四五”表明，以深莞惠大都市区为主中心，建设现代化的深圳都市圈，而惠州扮演“中心引领”的作用。

▲来源：深圳“十四五”规划原文

从现实看，深圳常住人口过去十年暴增万人，而深圳土地有限；深圳人在临深就业、置业势不可当，而惠阳恰好成为融深桥头堡。

7月12日，惠阳官宣：“十四五”期间计划总投资约.47亿，加快与广州、深圳都市圈核心区深度融合，到年GDP力争达亿！

01.

93页重磅文件

最强临深呼之欲出！

惠阳的千亿目标如何实现？

长达93页的规划里，涉及教育、交通等多个层面，其中加快与深圳都市圈核心区对接的原则几乎贯穿始终。

1、新增5.1万个学位，治愈焦虑

教育方面，惠阳投入很大。

十四五期间，计划新增个学位，改扩建学校和幼儿园68所。其中，新建中小学校52所，新增学位4.2万个；并且还覆盖了特殊教育、职业教育等多个方面。

“十四五”期间规划了15个教育文化项目，且大部分学校为新开工。

其中，目前正在建设的中洲实验学校，斥资超亿元。是一所54班的九年一贯制公办学校，其中小学36个班，中学18个班，可满足3—15岁的教育需求。

学校占地面积约3.6万㎡，采用流线型建筑外形，构建三大特色主题绿化，内部打造了共享台阶、竹林剧场、活动运动操场等空间。

▲中洲实验学校效果图

按省级标准建设，图书馆、阶梯教室、游泳池等一应俱全。学校还将创新3.0版进阶体系，利用校园空间形成全景客厅，设计十大特色课室，激发孩子更多的潜能。

反观深圳本土，由于学位紧张，绝大部分采取积分入学制，热门学校的积分和区域房价更是水涨船高，家长必须提前4-5年准备，加上普高率不足50%，压力山大。

而惠阳的大手笔教育投入，不仅方便了惠州人也缓解了深圳人的教育焦虑。

2、交通升级

交通方面也下了血本，“十四五”期间计划总投资约.97亿元。

规划明确，依托机场、高铁、城轨、高速，拉近惠阳与深圳、广州等深圳都市圈核心区的时空距离，全力实施“丰”字交通路网，提升临深片区发展水平。

其中，以惠州南站综合客运枢纽为中心的轨道交通建设是重中之重，还将配合推进广汕高铁、深汕高铁、深惠城际规划建设。

实际上，年惠州城区（惠城、惠阳、大亚湾、仲恺）常住人口达到.5万人，甚至超过了修地铁的最低人口标准约50万！惠州建地铁不再是空谈。

▲来源：见水印

据年修正的数值，惠阳的人口增量最大，此前被严重低估！在交通推进之下，惠阳将打通都市圈的任督二脉，临深地段被全盘激活。

02.

深圳实锤地铁14号东延线

惠州南站爆发在即

深惠联通是双向奔赴的。惠阳之外，深圳也不遗余力。

5月31日，深圳市交通局在年度预算草案中，轨道五期第一批三条线经费安排中，正式提及14号线东延线，明确了前期研究的费用，释放强烈信号！

深圳地铁14号线是一条东部快线，从福田岗厦北直通坪山沙田，计划于年年底试运营。

14号线向东延伸到惠州，成为深惠两地首条跨城地铁。从惠阳出发，可直通深圳福田，一旦开行，深惠两地通勤效率极速提升，对于整个深圳都市圈意义重大。

一旦14号延长线开通，将大大加速深惠同城的进程，并带来区域价值大爆发。这个规律，可以参照广佛同城的发展轨迹。

年广佛线开通日均客流仅10.1万人，到年将近54万人次，客流翻了5倍。

广佛线带来大量的人流，临广板块的价格洼地被迅速填平。佛山南海、禅城房价猛升，尤其千灯湖板块近期二手房挂牌价冲破5万/㎡，甚至有法拍房溢价达%！

未来，深惠同城的客流量只会越来越大，14号线惠州段沿线站点的身价即将暴涨。

沿线站点中，惠州南站至关重要。

惠州南站不仅联通了深圳地铁14号线，还有已经开通的厦深高铁、在建的深汕高铁和广深港高铁，是妥妥的湾区枢纽。

厦深高铁提速后，从深圳北出发到惠州南仅约22分钟！

5月上旬，深汕高铁先开段主体工程正式动工，建设再提速。深汕高铁全长公里，时速公里，经深圳、惠州、深汕三地，共设6座车站。

其中，惠州南站是深汕高铁进入惠州的首站，未来约15分钟直通西丽，双城生活指日可待。

可见深惠融城之下，大利好直指惠州南站。

幸运的是，惠阳以惠州南站为依托，重仓近亿，规划了一座涵盖总部经济、金融会展等多功能TOD新城。

在十四五规划中，惠州南站新城定位升级：重点发展总部经济、商服、生命健康产业，成为惠阳主战场。

根据规划，惠州南站新城板块恰好处在临深发展主城区，其产业和空间格局都是妥妥的C位。

▲来源：惠阳“十四五”规划原文

惠州南站新城规划中轴商务区、滨水休闲活力区、花园住区三大板块。

未来，还将建设14所学校，18所幼儿园，5个文化活动中心、2医院、32处教育配套，大型商业综合体、博物馆等，将带来约12万就业规模，容纳约26万居住人口……

▲惠州南站新城规划图

据深圳北站TOD的发展轨迹看，随着轨道开通和配套完善，区域内的房产价值也将全面进阶，惠州南站大有可为。

03.

一站通深圳

月薪，能入手教育轨道大盘？

最后把目光聚焦楼市，今年上半年，深莞惠三兄弟，只有惠州一枝独秀。

买入惠州的购房者，有70%来自深圳和东莞，近7成都是刚需。

其中惠阳非常亮眼，新房成交量依旧占据前三甲。

实际上，惠阳买房深圳上班的朋友不在少数。一方面不想背负深圳过高的购房、上学压力，一方面又不想离开深圳回老家，惠阳脱颖而出。

最近，在坪山工作的王先生准备置换，他一有空就去惠阳看房，需求如下：

1、孩子上学，附近有好学校；

2、不看购房资格，预算万以内的3—4房；

3、离深圳近，交通便利，能保值；

4、居住舒服，忌烂尾。

几番周折，他相中了惠州南站附近一套房，发来一些资料让我帮忙参考。

该项目名为中洲河谷花园，总建面约万㎡，集商业、住宅、学校、公园等多重业态于一体。

考虑到孩子上学，优先看教育。

项目周边有鼎鼎大名的惠阳一中、崇雅中学等，以及东南侧约米的中洲实验学校。

壹地产发现，中洲实验学校是惠阳十四五的重点项目，是目前片区唯一在建的54班九年一贯制学校。

其小学教学区与中学教学区，拥有相对独立的出入口及活动场地；各楼栋通过拱形连廊串联。

▲中洲实验学校效果图

贴心的是，项目和学校之间搭建了步行桥，设置港湾式停车接送区，业主接送孩子上下学更加安全便捷。（注：学区划分最终以教育局公布为准）

此外，项目还规划了2所幼儿园，按全新高标准打造，其中一所就在二期楼下。

再看项目的日常出行。

项目所在地段属于南站新城的热门板块，日常出行与惠州南站密不可分。

项目周边规划了3条路通达惠州南站，其中新桥一路已经通车约5-8分钟车程可达惠州南站，目前从惠州南站到坪山走厦深高铁只需9分钟。

深汕高铁通车后，同样是一站到深圳，速度更快，还有广深港高铁途经；地铁14号线开通，可以搭地铁到福田岗厦。

▲区位图

此外，项目还将享受地铁14号东延线的惠州南站、新桥站（规划）双地铁口的优势，以及附近的惠州轻轨1号线叶挺站（规划），妥妥的轨道资产。

后疫情时代，项目的品质和环境也很重要。

1、自身品质过硬

项目开发商中洲控股，在深圳打造了中洲滨海商业中心、中洲中央公园等标杆豪宅，以品质见长，操盘力很强。

其一手打造的中洲河谷花园，二期规划了8栋住宅，整体呈围合式布局，容积率约2.9，去年首开卖出约9成，热度很高，这次是全新升级版，亮点颇多。

项目约1.43万/㎡起的均价，约68—㎡户型设计，让人心动不已。

譬如，想要买3房，有89—98㎡两个面积段，3种户型可选。

约89㎡—98㎡的三房两厅，实用率很高。动静分区明显，约3.6米的阳台，整体比较通透，98㎡还有主卧套房。

王先生钟意约㎡的四房两厅，空间更加舒阔。

呈四开间朝南布局，阳台开间约4米，南北双阳台，通风极佳；餐客厅一体，卧室大飘窗，豪华主卧，还有单独的书房，舒适度更高。

此外，还有68㎡的两房，总价约95万，即便月薪，也有上车机会。

打造方面，采用前厅后院双景观，约5.9米入户大堂，带来归家仪式感。

约4.5万㎡全龄四季园林，设有休闲廊架书吧、儿童活动区、花谷剧场、全龄环跑道等…

整体划约6万㎡商业，其中二期约1.4万㎡商业，吃喝玩乐一网打尽。

2、周边生活配套充裕

除了自身高品质，周边的生活配套也非常丰富。

比如，邻近惠阳6大行政中心，购物、教育、医疗等日常所需一应俱全。

千亿象岭智慧科技产业园、伯恩光学科技园两大园区环绕期间，带来稳定的租住需求，为房产保值增值注入活力。

▲底图来源：高德地图

此外，项目仿佛是长在公园里的大城，周边有儿童公园、滨河公园（规划）、凤凰山公园等，生态宜居。

其中约3万㎡的儿童公园已经开放，汇集了篮球总动员、叁河谷书屋、星梦剧场等9大主题。

▲儿童公园实景图

规划中的滨河公园将打造观景、运动空间，可尽情欣赏淡水河风光。还有约69.5公顷的凤凰山公园环绕，妥妥的核心区公园资产！

▲滨河公园示意图

综上，壹地产认为入手中洲河谷花园二期，既可抢占轨道第一波红利，又兼具交通、教育、居住、生态等诸多优势。

整体性价比很高，自住、资产保值两相宜，可以重点