年报简报万科2021年的变化是什么

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Z链研究员｜胡昌伟编辑｜LZ

房地产标杆公司“万科”，它年核心价值发生了什么变化？

一、成长性是否保持？

年营业收入.98亿元，同比增长8.04%，净利润.24亿元，同比减少45.75%，营收为历史最高，净利润继年、年后，出现上市31年以来第三次下滑。

年整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点；销售净利率8.14%，比年14.15%下降5.74个百分点；净资产收益率9.78%，比年20.13%下降10.35个百分比，比最高年23.24%下降13.46个百分比。

年每股派发现金红利0.97元，现金分红率50.06%，年现金分红率34.53%。

二、年重要事项有什么变化？

1.地产销售金额和销售面积下降，销售排名提升至第二

年万科全年实现签约金额.9亿元，同比下降10.8%，实现签约面积.8万平方米，同比下降18.4%，在克而瑞榜单中提升1位至第2名，市占率3.5%。

2.万物云与阳光智博互换股权，万物云赴港上市

年阳光城旗下物业服务板块阳光智博以其持有的%股份战略投资万物云，获取万物云4.8%的股份。年4月万物云向港交所提交招股书，联席保荐人包括中信证券、花旗和高盛。

3.旗下“万纬物流”引入GIC、淡马锡四家机构作为战略投资者

万科旗下万纬物流增资88.8亿元，万科持股%下降75%，万纬盈合、RecoMerantiPrivateLimited、DahliaInvestmentsPte.Ltd、TopYulanInvestmentLtd和南京曦之万纬创业投资合伙企业持股比例增至8.5%、6%、6%、3%和1.5%。

4.深化组织建设，由区域事业集团调整为开发经营中心，从专业协调机构转变为业务管理机构

年万科由区域事业集团共建形成的研究与开发专业公会调整为开发经营中心，从专业协调机构转变为业务管理机构，主要负责各区域BG城市综合开发及经营业务管理。

万科在开发经营中心的基础上，进一步设立开发经营本部，通过加强对地产业务的统筹与协同，打造标准一致、水准向标杆看齐的好产品、好服务、好项目。

5.董事会整体降薪四成

年万科任职8位董事、监事、高级管理人员从集团合计获得税前报酬.6万元，同比下降50.0%，其中董事会主席郁亮自愿放弃其年度全部奖金。

三、战略上、产业上有什么变化？

万科发展战略为城乡建设与生活服务商，开发、经营、服务业务并重。

1.在租赁住宅、商业开发与运营、酒店开发与运营、物流仓储服务、冰雪度假等领域积极为客户提供美好生活的多样化产品与服务，做“美好生活场景师”。

2.围绕“聚焦服务，打造科技好产品，助力业务管理提升；建设科技能力，通过技术创新，构建不动产科技核心竞争力”两条主线开展科技相关工作。

四、三道红线、三张表怎么样有什么变化？

三道红线：

年剔除预收账款后的资产负债率68.4%，同比3.3个百分点；净负债率29.7%，同比上升11.60个百分点，剔除受限资金和预售监管资金后的现金短债比为1.5。

资产负债表：

1.年货币资金.52亿元，较年.31亿元减少23.50%。

2.年应收账款及票据47.71亿元，较年30.02亿元增加58.93%。

3.年存货.17亿元，较年20.63亿元增加7.34%。

4.年有息负债.6亿元，同比增长2.9%，占总资产的比例为13.7%，其中短期借款和一年内到期的有息负债合计.2亿元，占比为22.0%；一年以上有息负债.4亿元，占比为78.0%。

5.年商誉38.22亿元，较年2.06亿元增加%，主要因为并购福建伯恩物业集团和阳光智博生活服务集团。

6.年应付票据和账款.37亿元，较年.29亿元增加11.56%。

利润表：

1.年毛利率21.8%，较年29.20%下降7.4个百分点。

2.年营业利润率11.60%，较年19.08%下降7.48个百分点。

3.年销售净利率8.41%，较年14.15%下降5.74个百分点，主要因为毛利率下滑、投资收益回落和计提资产减值损失原因。

4.年营业成本.77亿元，较年.41亿元增加19.37%。

现金流量表：

1.经营活动现金流入.16亿元，较年.62亿元减少4.75%。

2.经营活动现金流出.03亿元，较年.74亿元增加5.48%。

3.经营活动产生的现金流量净额41.13亿元，较年.88亿元下降92.27%。

4.年净现比0.18，年1.28。

五、产能、产品有什么变化？

1.房地产开发业务上，年万科获取新项目个，总规划计容建筑面积.4万平方米，权益计容规划建筑面积.4万平方米，权益地价总额约.5亿元，同比增长1.45%，新增项目平均地价为元/平方米，较年元/平方米增长3.45%。

2.物业服务万物云是由社区、商企和城市空间“三驾马车”协同驱动，年万物云项目覆盖全国一二线城市，在管项目总数个，在管面积7.8亿平方米，在管面积同比增长35.9%。合同管理项目总数个，合同管理面积10.1亿平方米，合同管理面积同比增长38.0%。

3.物流服务万纬物流冷链仓储规模国内第一，在全国46个城市运营管理个仓储项目，可租赁建筑面积万平方米。新开业万平方米，其中，新开业17个高标库，可租赁建筑面积万平方米；新开业8个冷链园区，可租赁建筑面积27万平方米。

4.万科是中国最大的集中式公寓提供商，年底，泊寓共运营管理长租公寓20.87万间，累计开业15.95万间，业务布局全国33个城市，已开业项目的年均出租率95.3%。年新获取房间2.76万间，净新增开业1.71万间。

5.商业开发与运营，年万科累计开业个商业项目，建筑面积.16万平方米。其中，年新开业项目34个，建筑面积.87万平方米。此外，规划中和在建商业建筑面积为.31万平方米。

6.酒店与度假业务，万科持有29家在营酒店，在北京、吉林、内蒙古共运营五个滑雪场项目。

六、技术和能力有什么变化？

1.科技赋能业务，工程业务通过BIM（建筑信息模型）、建筑工程人工智能审图（AI审图）、全天候现场监控等科技手段搭建智慧建造平台，以信息技术为手段，建立工地“管理+服务”的智慧体系，实现从传统管理工地到智慧工地的转型。

2.购房营销以易选房小程序及城市公司