惠州临深地铁通勤盘评测第一期万科万悦花园
2024/8/3 来源：不详距离深圳地铁14号线于10月28日正式开通，剩下不到两个月时间了。不少临深置业的老铁们都在后台私信问明少，围绕14号线尾站沙田站，比较近的有哪些惠州楼盘可以推荐？那从这一期开始，明少就为大家逐期评测沙田站周边适合通勤的临深楼盘。
第一期为大家评测的，是距离沙田站直线距离最近的两个楼盘——太东万科万悦花园和牧云左岸公馆。
两楼盘航拍
这两个楼盘都位于惠阳秋长街道白石村，由于是门对门紧挨着的，所以有关地段、配套、交通等基础数据完全一样，但两个楼盘对比来说则各有优缺点。
项目区位
首先，从两盘所在片区的地段及交通来说，这里位于惠阳秋长街道白石村路段，西侧和南侧为深圳坪山坑梓，与最近的深惠边界线直线距离约米；北侧、东侧为惠阳区域。
项目航拍俯瞰
两个楼盘处在坪山大道旁，工业三路与沿湖路交汇处，距离沙田地铁站的直线距离约1.8公里，实际车行距离3公里。
与沙田站的车行实际距离
目前只有一条双向两车道的村路，路况一般、较为狭窄，且多种车辆混行，所以驾车到沙田站站口大概需要10到15分钟。
周边环境
道路状况
如果加上地铁通行时间，到达14号线岗厦北站约为1个小时，还是比较适合日常通勤的。此外，两项目距离规划中的深圳地铁19号线沙田北站1.5公里，但5年之内该线路可以忽略不计。两个项目去往惠州南站也比较远，驾车时间大概为35分钟。
与惠州南站实际车行距离
两个楼盘北侧临淡水河，南侧分别有深汕高速、坪山大道、丹梓大道等主干道，其中东侧直线距离约2.3公里处的深汕高速正在修建白云西出入口，建成后会更方便通过深汕高速和外环高速去往深圳及周边地区。
项目区位
再来说说片区的产业发展状况。两个项目所在的秋长街道白石村，是一个典型的加工制造型工业园区环境，基本上是有各种大小工业厂区、宿舍及民房构成，城市面貌比较老旧，商品房极少，且可供后续开发的商住用地也不多，宜居指数不高。
周边环境航拍
周边地块用途分析
周边比较出名的工业园区有伯恩光学工业园、宏盛工业区等。此外，与此地形成交错边界的深圳区域，则有坑梓比亚迪、新宙邦、巴斯巴、开沃等新能源车产业基地，因此万悦花园和牧云左岸这两个楼盘，是这个大型工业园区里为数不多的两个品质较高的商品房项目。
周边产业状况
既然处在大型工业区的包围之中，商业、教育等各方面的配套就肯定是乏善可陈，商业配套几乎都要靠各自的社区商业，而教育配套方面，除了各自自带的幼儿园，附近配读的公立小学和中学都比较远，买房在这里的孩子需要上学，只能上白石村的民办学校——惠阳秋长白石实验学校。另外，还有一个不利因素，就是西北方向约2公里有一处墓园，中高楼层可能会受一定的影响。
惠阳秋长白石实验学校
接着我们来PK一下两个楼盘的自身优缺点。
万科万悦花园由万科与本地房企太东集团两家地产商联合开发，占地6万㎡，总建面约21万㎡，容积率3.5，由11栋高层住宅和一所幼儿园组成，配备建面约2万㎡社区底商，采用两梯六户、三梯六户设计，总共户，停车位个，车位比为1:1.01，两批次交楼时间分别为今年年底和年6月，后期由万科物业管理。
万悦花园资料
万悦花园航拍
万悦花园俯瞰效果
而牧云左岸公馆则是由深圳榕江实业开发，占地4.4万㎡，总建面约15.5万㎡，容积率2.4，由8栋高层住宅和一所幼儿园组成，配套㎡的社区商业；采用两梯四户、两梯三户设计，总共户，车位比为1:1.35，交楼时间为年5月，目前为现房，物业公司为汇景丰物业。
牧云左岸资料
牧云左岸航拍
牧云左岸俯瞰效果
从基本数据以及现场观感来说，万科万悦花园在开发商品牌、楼盘总体规模、社区商业配置、物业品牌准等方面有优势，但牧云左岸则在社区居住舒适性上、楼间距、车位比、梯户比、绿化营造等实际使用感受，以及交楼时间上比万科万悦花园更胜一筹，以实际居住体验取胜。
万悦花园效果图
万悦花园效果图
牧云左岸实景
牧云左岸效果图
最后，从户型和交楼标准上来说，太东万科万悦花园户型为建面约75、90、95㎡的三房和㎡四房，主要立足刚需，带精装修交付，备案均价1.9万元，目前实际售价1.6万元左右。其中，75㎡能做成五脏俱全的三房，在惠州临深片区还是比较少见的产品。
万悦花园75㎡三房户型图
万悦花园90㎡三房户型图
万悦花园95㎡三房户型图
万悦花园㎡四房户型图
另外，万科的精装修交付标准，在业界和购房者群体中口碑也是不错的。
万科装修实景
万科装修实景样式
而牧云左岸公馆的户型则涵盖了75㎡两房，89、97㎡三房和、、的四房，覆盖客户群体更广，同时服务刚需和改善型客户。同时毛坯交付，也为较低预算的客户留了余地，备案均价为1.7万元，目前实际售价1.53万元左右。可以说，在这方面，牧云左岸与万科万悦花园特意形成了错群互补。
牧云左岸75㎡两房户型图
牧云左岸89㎡三房户型图
牧云左岸97㎡三房户型图
牧云左岸㎡四房户型图
牧云左岸㎡四房户型图
牧云左岸㎡四房户型图
讲到这里，我们来做一下总结。这两个楼盘都是与14号线沙田站直线距离最近的楼盘，通车时间10分钟左右，加上14号线未来将是快线运营，因此依靠14号线日常通勤深惠两地，是有较强操作性的，适合5+2的上班族。但是由于这个片区的城市配套老旧、工业产房和普通民居混杂，商业和教育配套缺乏，未来开发改造的可能性不大，所以并不宜居。想要有更好居住环境，并且愿意承担稍多一些通勤时间的老铁，明少更建议去到大亚湾一线临深或者惠阳白云新城区寻找项目。那从两个项目自身来说，万科万悦花园在规模、品牌、装修交付标准等方面明显高于竞品，但牧云左岸则在实际居住体验、价格等方面有一定优势。
最后，从产品保值性来说，离地铁站这么近的距离，虽然周边环境和配套很一般，但只有这两个盘可选，产品稀缺，因此未来保值能力还是比加强的，流通性应该不会差，但是升值潜力一般。
两楼盘航拍
我是爱说房的明少，有一说一，不止于房，咱们下期见！
