万科龙湖物业相继IPO,行业潜力巨大

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1月7日，龙湖智创生活正式向香港联交所递交招股书，启动上市流程。成为年首家递交招股书的物管企业。而此前的年11月5日，万科发布公告，称拟分拆万物云到港交所上市。

一前一后又有两大头部房企选择拆分物业服务奔赴IPO，至此十大龙头物业企业全部上市或正进行上市流程。从最早被视作房地产产业链的“鸡肋”，到如今成为资本眼中的“宠儿”、从业者心中的“未来”，物业服务这条赛道正越来越受到瞩目。

上市、收并购不断头部物业率先发力

根据招股书显示，全新品牌“龙湖智创生活”，汇聚了龙湖集团智慧服务、商业运营两个航道的核心能力，是中国领先的、提供物业管理及商业运营服务的智慧生活及空间服务品牌。

龙湖智创生活图源：龙湖

龙湖智创生活目前业务主要包括：为居住空间提供的物业管理服务，为商业空间提供的商业运营管理和服务，以及为产业办公等广大城市空间提供的管理与服务。

截至年9月，龙湖智创生活实现营业收入77.7亿元，同比增长81%。截至年12月28日，龙湖智创生活合约及战略合作面积4.4亿平方米，在管面积2.5亿平方米。其中来自独立第三方的住宅及其他非商业物业在管面积占比为59.8%，较年末的38.2%提升21.6个百分点。在商业运营服务板块，截至年12月28日，龙湖智创生活为60个购物中心提供商业运营服务，合计面积万平米。

或许正是这些耀眼的数字让龙湖拥有了拆分物业项目并进入IPO流程的底气。

另一边，更名为“万物云”已有一年的万科物业则在年11月选择拆分上市。年上半年，万物云实现营业收入.8亿元，同比增长33.3%。其中，商业物业及设施服务31.6亿元，占比30.4%；住宅物业服务收入57.1亿元，占比55%；其余收入来源于智慧城市服务、社区生活服务及万物成长。

万物云图源：万科

目前包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块，以及万物梁行、万科物业、万睿科技、第五空间、万物云城、万物成长等业务板块。

除了上市的动作，整个年物业行业可以说是动作不断，并购、整合也成为普遍现象。据中指研究院数据，截至年11月1日，年内物业行业发生并购交易63宗，涉及并购方33家企业；交易金额约亿元，相比全年交易总额增长约%。

其中以世茂服务、金科服务为代表的行业黑马、区域龙头仍在专注加速扩张，在规模量级更上一台阶。二者就收购标的数量而言，仅次于碧桂园服务，在本年度金科服务发起收购9笔，世茂服务发起收购8笔。而碧桂园则斥资百亿收购富力物业，刷新行业最贵收购记录。此外，万物云股权置换阳光智博、收编伯恩物业，也是毋庸置疑的大手笔。

年物管行业重大收并购事件图源：克而瑞物管

一年时间里，物业行业众多动作足矣证明行业的活力，同时头部房企凭借资金优势率先发力，通过拆分、并购等举措率先完成物业布局。

新赛道有新机遇物业将持续火热？

年，房地产市场在调控政策的影响下，各大房企在资本市场上表现不佳，同时受疫情、外部政策文件影响，物业服务的重要性和潜力却逐渐突出，形成房企竞争中的新赛道。据克而瑞物管的数据显示，年物管行业总规模达到亿平方米，持续规模扩张中。

物业行业也迎来变化和发展，起伏不断。但基本逻辑和属性并未发生变化：物企通过非住业态、城市服务、公共服务等不断拓宽服务边界。在此基础上，近年基于社区和家庭场景的社区增值服务发展探索正如火如荼，物业领域的数字化变革也开始起步。

由于竞争格局愈发激烈，对于物业服务的想象空间也在进一步拓宽。其中的标志性举措之一就是进军城市服务。当物企的管理尺度已经大到城市范畴时，可以说“空间即服务”，那么任意的建筑空间及其内容活动都可能成为物企管理的对象，也足矣佐证物业行业的发展潜力。

物管上市物企一览表图源：乐居网

过往几年物业企业在品牌升级时，常在品牌名上增加“智慧”、“生活”等关键词，而现在则有越来越多的物业服务企业将品牌名字升级更换为“城市服务”，或者着力打造专门的“城市服务”子品牌，为未来持续经营城市服务蓄力。

此外，年年底，住房和城乡建设部等六部门发布《关于推动物业服务企业发展居家社区养老服务的意见》，推动和支持物业服务企业积极探索“物业服务+养老服务”模式。在政策号召下，也在人口老龄化背景下，许多物企开始