朱保全和李长江的三次改革二在风口上渐

在中，我们讲到朱保全和李长江经过两次改革，年一个成功上市，借助资本的力量做大规模，一个确定了“住宅商企，两翼齐飞”的新战略。

随着房地产后市场+新冠肺炎+行业整顿等因素层层叠加，行业获得了多个发展增速契机。

碧桂园服务和万科物业都越来越有自己的看点，在价值重估时代，成为两个兼具肌肉与柔性的样本。

很快，他们迎来了第三次改革。

机器人和科技公司的下沉#不约而同押注科技#

朱保全在年1月的一开头，通过一篇《朋友圈说》回顾了前面一年。

全篇用了3个排比句描述年，第一句更像是缅怀和鼓励：“在没有英雄的时代，我只想做好一个人。”

后面两句分别是：适龄劳动力短缺和AI技术飞跃发展。

一个现实：首批00后年满18岁，合法进入劳动力市场。但00后人数为1.46亿，比90后少了万，是80后的6成左右。未来劳动力短缺将成为一种必然，而物业这类劳动密集型企业，对劳动力的缺口会更敏感。

物业服务发展到现在，就像是雾天行车，后面的车还能盯着前车的车灯，但最前面的已无参照物。

可以说在这个阶段，能抓各类经济社会的热点，成了大佬们的必备素质。走在靠前位置的两辆车早就进了各自的岔路口，李长江和朱保全几乎不同框，偶尔“隔空喊话”也颇有交锋的意思。

但在押注科技这方面，两位大佬有点同步。

朱保全把万科物业的核心竞争力总结成六个字：业主、科技、人文。

当时万科物业总部基本都是科技团队，技术团队的招聘人数逐年递增，有的来自华为，有的来自腾讯，级别越招越高，直到后来请了阿里云副总裁、智联网首席科学家丁险峰过来。

已改名的碧桂园服务可能更直接，直接用AI命名产品。据称年时在全国范围内已落地个AI项目，每个项目都会搭载本地化的算法与算力。

年5月李长江去参加首届人工智能与智慧物业高峰论坛，重点推出了和海康威视联合研发的“AI凤凰魔盒”。他介绍说，这是社区内所有人工智能应用的集成，它可以方便云端数据与本地社区的快速传输，以让本地设备实现对数据的实时反应。

用李长江的形容，就是智能化的“五星级的家”。

到了年广州物业博览会上，李长江说，碧桂园服务有超过个博士在做物业机器人，很快会进入机器人服务时代。

#社区科技无人区：一个做机器人，一个做平台#

但这个时代，属于“已进入无人区”的时代。但没有样板可循丝毫不影响推进速度，碧桂园服务计划到年向上万个小区和机场、学校、工业园区投入使用机器人。

但李长江可能也没想到，朱保全会比他更直接一步。年10月，万科物业被正式更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”。

当时的官方介绍是：“万物云是一家以空间科技为先导，以空间服务为根基，以成长型生态链为助力的城市空间科技服务平台型公司。”

几乎没再提“物业”两个字。

朱保全试图重新定义赛道：“未来万物云的竞争对手已经不是传统物业企业，而是科技公司的下沉。”

这之后，万物云再过朴里节，“科技范”十足。甚至在年过年的海报，还手绘了一幅完成度很高的科技版海报。

朱保全公开亮相时也一改服务行业的西装领带，穿上了T恤+牛仔裤，这是互联网大佬的标配。

他做了个类比：万科物业到万物云，就像Google到Alpha、链家到贝壳的转变。

在万科物业更名的前两个月，打着科技概念的贝壳上市，仅9天市值就超过了万科。

未来VS对市场的恐惧

碧桂园服务发布了上市后的首份成绩单时，李长江很自信：“尽管问，我们的业绩非常好。”

这份自信很大程度来自于碧桂园服务在管面积的高速增长上，由独立第三方物业开发商开发的物业收费面积增幅高达76.6%。

#交锋1：买买买有多大价值？#

按照李长江的解释，“现在行业的集中度非常低，前十强物业企业市场份额才11%左右，这对于有品牌的大企业来说是非常有机会的。”

“接下来第三方拓展速度会更快，不排除用多种手段获得项目。”

后面的故事我们多多少少都知道了，碧桂园服务这个“多种手段”多半是霸道总裁的砸钱手段。从几亿到几十亿再到百亿级别，一路看一路收，收来的项目大部分都很优质。

奇怪的是，年碧桂园服务6个亿收购了盛世物业，万科物业收了戴德梁行的物业之后，大约后面的两年里，双方都不约而同的暂缓了在收购扩规模方面的步调。

李长江把目标放到了房屋租售、广告、环卫等领域，花钱从不手软，而且是越花越多。

以至于继前些年地产圈里好奇孙宏斌的钱从哪来之后，大家也开始好奇，碧桂园服务什么时候会把钱花完。

朱保全似乎有点瞧不上这种买买买，在年物管圈超长“双十一”期间，始终保持着理性。但也忍不住矜持地跟阳光城换了个股，被业界评价为一次“聪明的交易”；又买下福建地区的老大哥伯恩物业，但始终没有像碧桂园服务一样，把收购的面积、金额放到重点宣传中，收购伯恩物业，用词也是“伯恩物业正式加盟万物云生态家族”。

朱保全不止一次评价过收并购这件事，他说：

“在规模扩张的路上狂奔时，做大并不一定能带来品牌积淀，而不谈品牌的服务业并购更是个伪命题。”

“高额的收并购背后，其实会带来一次非常严重的隐忧。”

“现在物业行业市场亿，拿这个钱全用于并购，生成、亿商誉，对这个行业有价值吗？”

这并不是一个“1+12”的故事，而是一家企业面积大了，另外一家企业消失了。

如果把这些话当成是朱保全跟李长江的喊话，可能还有一个喊话更出圈一点，也就是关于“物业未来”的那个部分。

#交锋2：卖掉未来？还是卖掉恐惧？#

朱保全说：过去地产好的时候，说物业是“美好的未来”，但到今天地产出点问题，物业就是第一个被卖掉的。

李长江说：不是卖掉了未来，他们卖掉的是对于市场的恐惧。当下变现，是最有效的方法。

每年双十一热潮都给人营造一种“性价比之王”的印象，年物管圈的双十一也有点这意思。一边急着卖，一边趁势收，回过头一算，也说不好到底是亏了还是赚了。

双十一光盘计划中，有人在清库存，有人把库存砸在了手里。

但总之不管怎么说，李长江对外的用词是越来越自信的，他年表示：

“要做行业的排头兵，向世界物企龙头进击。”

朱保全则忙着辟谣：

多次辟谣万物云上市，并形容这故事是“狼来了”。

一次辟谣万科物业开猎头公司，顺势介绍了“祥盈企服”。将原来的人力、财务、综合三个职能管理部门，转变为支持业务的服务部门，并形成SLA（服务标准协议）。目的是借助内部市场化的运作方式，倒逼职能部门提升效率和服务水平。同时有可能推进外部市场化。

一次辟谣关于发展计划的误读，不是公司整体增速控制在30%以内，而是住宅物业控制增速在30%以内，商业物业应该在30%-60%，万物云城要有决心做成做大，保持不低于60%的增长。

一次辟谣万物云要上科创板。“因为叫万物云，大家可能难免想，你是不是把自己定义为科技公司，是不是把自己定义为科技股。在这里也跟大家正式明确一下，我们把科技、云服务是作为我们未来重仓投资的方向，但是在公司的业务领域，我们是把自己定义为服务业。”

新物业VS基本盘

我们现在总说，疫情给了物业行业一次超强助推，使物业服务价值得到前所未有的彰显。

但回过头去总结，即使没有这次疫情，物业行业也会顺着市场发展的潮流，在存量市场中卷入主流。

#交锋3：忽视服务，物企会得癌症#

朱保全在刚到万科物业时，就提起过社区里人的价值。而后不管是万物云还是碧桂园服务，每一次的升级，基本上都是围绕着“价值”这两个字。

年11月26日，碧桂园服务做了一次品牌焕新的发布会，主题是“你好，新物业”。

李长江说：在走过物业管理时代、物业服务时代以及物业资本时代之后，物业服务行业正进入价值服务时代。

大约在这一个月之前，万物云正式更名，新口号是“定义空间科技服务”。

这是疫情的第一年，朱保全每天早上一睁开眼睛就是《公司疫情日报》，通过一些数据理解一些服务的意义。

但某些锦旗还是上了热搜，“干啥啥不行，收钱第一名”成了行业的经典梗。朱保全不得不多次回应，他从两组数据讲物业的本质：

一是上市物业公司市盈率中位值超过了45倍，但外接二手物业起始物业费收缴率小于70%；

二是从事物业行业的人90%没念过大学，现在链家的经纪人都是念过大学的，地产行业80%大于大学本科。

同时提出了一个疑问：

物业公司收投资人钱的能力远大于收客户钱的能力，那么到底是一群劳动者干出了令高智商乐得出钱的行业？还是一群高智商投资人投出了一个不为人知的故事？

这可真是个好问题，直到现在，行业里对于这个问题，依然不怎么摸得着头脑。

李长江说：“物企不重视对业主的服务，终究会得‘癌症’。真正做好服务是困难的，但不抓服务的企业没有好结果。”

尤其是在多次收并购后，李长江反而表示，行业的航空母舰还没有形成，要做极致物业服务的价值创造者。

#不约而同进军城市服务#

这个极致服务，除了社区和商业，在年另一个不约而同的方向，是城市服务。

去年12月底的电话会议上，碧桂园服务管理层就定下了城市服务板块3年营收超百亿的业绩目标。

而朱保全的目标是三年百城：在过去4年中万物云在全国条街道3公里半径的区域物业项目浓度已超过25%，未来发展将聚焦中国个城市的0条高浓度街道。

依照目前的进度条，一年里已经完成了40%，到两年后大概率会超额完成。

一开始行业猜测，朱保全会在科技浓度更高时入资本局，后来百城计划出炉，行业以为他会选择城市服务更成熟时。

这种想不到，就让人对4月1日的递表有一种“过早了”的错觉。但分明市场上的上市物企已经有五十多家，市场已经从热潮进入了冷却期。

很多人说，万物云年最重要的事是IPO。但万物云偏不让你说中，他说有很多比IPO更重要的事。

这些事包括了：滋养品牌烛台；实现天网地网的街道会师。

可惜的是，上市招股书里，烛台变了样。

李长江在解读物业服务的“价值”体现时，也总结了两个点：一是让提供服务的物业人认识到自身的价值，二是让业主感知到服务的价值。

现在的问题是，这个“让……认识”，怎样实现呢？