物业黄金十年,西南物企铸品牌之剑

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年9月20日晚，碧桂园服务（.HK）发布公告，与富力物业签订股权转让协议，拟以不超过亿元的代价收购富良环球。完成收购事项后，碧桂园服务将持有富良环球%股权，并间接持有各目标公司%股权，富良环球、富力物业服务香港、广州富星及目标公司将成为其附属公司。

碧桂园服务收购富力物业的交易对价及相关条款

1）收购对价：收购事项之代价由(1)不超过人民币70亿（针对年现状部分），以及(2)不超过人民币30亿元（针对未来0.66亿平方米在管面积合约）组成，合共最高代价不超过人民币亿元。富良环球集团截至年12月31日除税前利润约3.17亿元，除税后利润约2.39亿元。本次收购对于富力物业而言同市场同期水平相比获得更高溢价。

2）业绩承诺：在根据业绩承诺约定交付的0.86亿平方米在管面积以外，富力物业及富力物业关联方承诺交付（或促使其他第三方交付）0.66亿平方米的在管面积予富良环球或碧桂园物业香港指定的其他实体；富力物业关联方与富良环球之间的非业主增值服务需在订约双方确认的年年度数据基础上满足长期（即不低于20年）持续稳定性。非业主增值服务及其毛利额不得超过富良环球的年度会计收入及总毛利额的50%。

3）支付条款：收购事项之代价将由碧桂园物业香港以现金分两阶段（共四期）进行支付。第一阶段涉及人民币70亿元，分为三期支付；第二阶段指第四期人民币30亿元。

富力物业在管面积近万平，聚焦一、二线城市打造优质资产

今年4月26日晚间，富力物业正式向港交所递交了招股书，计划最早于年第三季度在香港IPO，预计发行5亿股，最高发行价为14.5港元。富力物业（持有及通过富良环球集团）是中国领先的综合物业管理服务提供商，提供广泛的优质物业管理服务及商业运营服务。富力物业于「中国物业服务百强企业」中排名第11位，富力物业具备优秀的物业管理及商业运营能力。

根据富力物业招股书披露，截至年12月31日，未经审核的综合净资产价值约为4.28亿元。在管个项目位于中国26个省、自治区、直辖市的个城市，总在管建筑面积为万平方米，其中住宅物业的在管建筑面积为万平方米，商业物业的在管建筑面积为万平方米。一线城市与新一线城市，二线城市占总在管面积的比例分别约为25.9%、25.9%及25.5%。

营业收入方面，根据招股书显示，过去三年中，富力物业的营业收入分别为18.23亿元、21.7亿元和25.97亿元，报告期内公司的营收规模整体增长了42.46%。

规模竞争进入白热化阶段，“强者恒强”优质资源不断向头部集中

自中期业绩发布后，物业管理行业内并购已屡见不鲜。如9月中旬，万物云与伯恩物业召开战略合作启动会，管理面积超万平方米，福建地区规模最大的物业企业之一加入万物云；龙湖智慧服务收购聚焦长三角地区持有中高端住宅项目的九龙仓旗下物业公司；恒大物业传闻与多方洽谈收购事宜等。

根据碧桂园服务中期业绩显示，截至年6月30日，碧桂园服务合同管理面积达到12.1亿平方米，收费管理面积达到6.4亿平方米，在管项目达到个（不含嘉宝服务），进驻城市余个。此次碧桂园服务完成对富力物业的并购后，规模体量将更进一步，在商业运营、城市更新赛道为碧桂园服务提供发展支持；同时，富力物业聚焦一、二线核心区域的业务布局将对碧桂园服务形成有力补充。可以看出，在物业管理行业分化不断加剧的背景下，规模竞争已进入白热化阶段，头部企业“强者恒强”趋势明显，在巩固行业龙头地位的需求下，优质资源不断向头部集中。

企业对上市态度更趋理性，实现市场价值最大化是发展核心

在本次收购事件发生之前，8月5日阳光城地产与万物云签署意向合作框架协议，通过换股的方式并购阳光智博服务，阳光智博服务在港股递交A1申请表后终止上市。碧桂园服务收购富力物业后，已经递交港股A1申请的富力物业也将停止其上市进程。可以看出，对于中等体量的物业企业而言，上市并非是其最好的选择，物业企业对是否上市的决策随着外部环境的变化变得更加谨慎与理性。

无论选择上市与否，企业的战略决策的最终目的是实现市场价值的最大化。对于物业服务而言，需要坚持遵守国家的政策法规、做好基础物业管理服务、持续提升服务质量及用户满意度、开辟全周期服务场景、发展满足人民美好生活的增值服务，不断“修炼内功”才是放大企业市场价值的有效途径。