物业市场争夺战上市潮持续,行业并购整合

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当下，物业上市热潮持续、行业并购整合加速，物业行业的“马太效应”仍在持续放大，物业企业应如何发展才能实现自我突破？在十四五开局之年，通过解读国家政策，可以为我国物业企业未来的发展趋势指明方向。

01物业上市热潮愈演愈烈，行业并购整合步伐加快1．上市热潮高涨

近年来，物业管理行业迎来上市潮，特别是年以来，物业公司拥抱资本市场的热情愈发高涨。回顾年，全年共有18家物业服务企业成功上市。其中，17家在香港联交所上市，1家在深交所上市，上市企业数量创下新高。从时间维度看，年四季度是物业公司上市高峰期，物业管理公司IPO融资规模远超过年前三季度总和。年之前，分拆物管公司上市主要是期待轻资产板块快速发展；年，物业管理行业的高估值，成为引发上市潮一关键诱因。

中指研究院统计数据显示，截至今年9月初，共有52家物业服务企业登陆资本市场。如今物业管理行业保持良好发展势头，管理规模与增速屡创新高，接踵而至的利好政策一次次打开物业行业的想象空间。资本的涌入引发了企业对规模发展的强需求，在增量市场发展受限的当下，企业并购显著加速，市场集中度不断走高。资本的介入加速了行业的整合、分化。

上市企业在资本市场上的表现有较大差异。房企拆分物业上市后规模的快速扩展一定会对物业企业造成负面影响，针对已经上市或者是即将上市的物企，为了提升其企业绩效，笔者给出了几点建议：一是分拆上市应立足于自身的战略规划；二是分拆上市应选择合适的实施路径；三是分拆上市后应独立经营，专注核心业务发展；四是分拆上市后应确保规模扩张与财务稳定。值得一提的是年港股上市的雅生活服务在分拆上市后经营绩效改善、成长能力尤为强劲，充分释放了市场价值，拓宽了长期融资渠道，实现了综合竞争力的全面提升。

2．并购步伐加快

年以来，物业企业规模扩张迅速，收并购步伐加速明显。据相关机构统计，今年一季度，上市物企共发起13起收并购活动，涉及金额为95.77亿元，已经超过年全年92.14亿元总收并购额。

年，碧桂园服务以48.47亿元收购蓝光嘉宝服务64.62%股权，开创首例上市物企间的并购。9月20日，碧桂园服务发布公告称以不超过亿元收购富力物业；9月28日，发布公告称以不超过33亿元收购彩生活服务核心资产邻里乐控股。而万物云采取了别样化的合作模式。8月5日，阳光城以阳光智博%股权投资万物云并换取其4.8%股权。此外，双方保留合作身份进行资源互换，通过成立合资公司承接未来新增交付的项目。9月中旬，伯恩物业加盟万物云。

雅生活智慧城市服务股份有限公司（.HK，以下简称“雅生活”）凭借赴港上市及新股配售而筹集的庞大资金，近几年也持续发力收并购，成为港股市场上规模最大、市值最高、增长最快的物管企业之一。年6月，雅生活集团收购绿地物业%股权；年，雅生活集团收购南京紫竹物业51%股份，收购京基住宅物业%股份，与双方达成股权合作协议；年，雅生活收购青岛华仁物业89.%股权，收购哈尔滨景阳物业60%股权，收购广州粤华物业、兰州城关物业各51%股权，收购中民物业60%股权。雅生活同样在今年上半年也延续了强劲增长的势头。

从雅生活服务、碧桂园服务、万物云这些收并购案例中可以发现，头部企业在多元化扩张中存在显著的优势，年内绝大多数并购及合作案例也都出自头部企业之手。此外，在被称为物业服务企业第二赛道的增值服务中，头部企业依托其丰富的产业资源和布局优势，在营收规模及效益上也都居于行业前列。

有专家指出，收并购是快捷、有效的扩规模途径，物业行业内收并购事件频现的背后，驱动力源于物业企业对规模扩张的需求。年5月，融创服务通过收购开元物业84.92%股份，为融创服务增加了合同签约面积逾万平方米；此后融创服务收购成都环球世纪物业95%的权益，收购完成后，融创服务的在管建筑面积达到1.35亿平方米，同比增长约.1%。其他头部物业管理公司也纷纷设下规模扩张的目标。碧桂园服务确立了在管面积超18亿平方米的目标。恒大物业也表示，年恒大物业在管面积目标要突破6亿平方米。雅生活于年分别收购北京慧丰51%股权、陕西明堂60%股权、大连明日环卫业务51%股权、安徽宇润51%股权及中航环卫30%股权。通过这几轮收购，雅生活迅速充实和扩大了第五大产业板块——城市服务的体量。该板块是雅生活延伸产业链布局、寻求业务突破机遇，战略转型为“智慧城市综合服务运营商”的举措之一。

随着并购优良标的越来越少，而收购溢价逐渐攀高，物业行业的规模战将愈演愈烈，年仍是物业行业的收购整合大年，规模话语权的争夺将是未来行业的重头戏。

02“十四五”规划为物业企业指明方向

年对于物业管理行业而言是一个特殊的年份，一方面，从年起步至今，物业管理行业已经走过40年；另一方面，年作为国家“十四五”规划的开局之年，双碳目标、绿色高质量的发展已经成为各个行业发展的应有之义。随着国家“十四五”规划和《民法典》的实施，在过去半年多的时间里，国家和地区针对物业行业的发展也纷纷出台相关政策和管理条例。

基于国家战略的指导，我国经济稳步发展，人们的可支配收入获得提升，消费能力和消费结构都发生改变，对多样化、差异化服务的需求日益增加。

国家统计局数据显示，年上半年，全国居民人均可支配收入元，比上年同期名义增长12.6%，扣除价格因素，实际增长12.0%，比年上半年增长15.4%，两年平均实际增长5.2%。其中，城镇居民人均可支配收入元，实际增长10.7%；农村居民人均可支配收入元，实际增长14.1%。

为满足居民日益变化的生活需求，为居民生活提供多样化的社区服务，住房和城乡建设部、中央政法委、中央文明办等十部门明确鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸。无独有偶，中国物业管理协会《关于提升物业服务水平推动物业管理行业高质量发展的倡议书》也提出，探索“物业服务+生活服务”模式，在条件具备的情况下，向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域拓展。

目前，我国物业管理行业正从传统物业服务向现代服务业转变，服务内容由侧重对物的管理向对人的服务过渡。“十四五”规划明确提出充分发挥海量数据和丰富应用场景优势，赋能传统产业转型升级，催生新产业新业态新模式，壮大经济发展新引擎。如今，我们迈入“互联网+”时代，信息高科技极大地改变着社会发展模式和人类生活方式，已成为不可阻挡的社会潮流和趋势。高科技普及让生活和工作变得更加便捷，也让便民服务生活圈如期而至。

数字化时代，物企也面临转型，从国家战略来看，智慧物业也迎来发展的新风口。《关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》指出，加强智慧物业管理服务能力建设。鼓励物业服务企业运用物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，提升物业智慧管理服务水平。《关于推动物业服务企业加快发展线上线下生活服务的意见》提出，广泛运用5G、互联网、物联网、云计算、大数据、区块链和人工智能等技术，建设智慧物业管理服务平台，对接城市信息模型（CIM）和城市运行管理服务平台，链接各类电子商务平台。

总体来看，国家对物业行业和公司的期许，与住建部颁布的《关于加强和改进物业管理工作的通知》的要求口径是一致的。

03物业企业如何从国家的发展趋势中寻找发展方向？

行业的发展离不开政策的支持，“十四五”《纲要》再次诠释国家发展的大趋势，中国正在从数量增长迈向高质量发展。和谐发展、效率驱动是高质量发展的两个抓手，民生福祉、创新发展、绿色生态是高质量发展的三大评价标准。

在过去的一年中，政策端不断释放、传递信号，鼓励物业服务企业拓宽服务边界，积极探索“物业+养老”“物业+托幼”“物业+美居”等多元的服务模式，旨在为居民生活提供多样化的社区服务，从而满足当前居民日益变化的生活需求。不断变化的需求促使物业服务业不断打破边界，向新的领域延展，物管赛道空间持续扩张。

对物业同仁来说，把握方向和路线才能增强行业实效。方向和路线要求物业公司积极介入居家养老、儿童托管、质价相符、服务透明。物业公司拥抱方向和路线，就要积极搭建社区智能预警和应急救援救护系统，建设便民惠民智慧服务圈，建设低能耗社区，完善社区居家养老服务网络，推进公共设施适老化改造，推动专业机构服务向社区延伸等等。

雅生活集团已拥有28年物业服务经验，并于年成功登陆国际资本市场，在年被评为“中国上市物业服务企业综合实力TOP4”。在物业管理行业转型升级的背景下，企业持续深化改革，始终坚信为业主提供优质服务是物业服务企业的根基。雅生活集团剖析传统物业管理模式弊端，从业主需求与日常管理痛点处切入，以云平台为载体，集移动互联网、物联网、大数据、人工智能等技术于一体，实现项目管理的提质、增效、节支、创收，为用户打造科技化、人性化的社区生活平台。

年暴发的疫情让物业从幕后走到了台前，物管行业价值迅速释放，让社会看到了物业提供的服务的广泛适用性与不可替代性。尤其是在年郑州经历了“7·20”暴雨事件之后，民众愈发意识到一家好的物业公司的重要性。7月河南多地遭遇罕见持续强降水，造成城市严重内涝和次生灾害，给当地市民生命财产安全造成巨大损失，给生产生活带来严重影响，灾情牵动全国人民的心。雅生活集团迅速成立郑州防汛抗洪特别行动小组，第一时间投入抗洪抢险工作，在全力保障业主、员工生命财产安全的同时，积极救助受灾群众，坚守在抗洪防汛的最前线。雅居乐集团、雅居乐公益基金会还联动雅居乐旗下各产业集团，紧急采购了首批救灾生活物资，捐助受灾最为严重的郑州雅居乐国际花园的受灾群众。一直以来，雅生活秉承“同理心”公益理念，积极践行企业社会责任，持续