总裁近距离新浪财经

来源：华夏时报本报记者李贝贝上海报道近期，三盛地产集团总裁冯劲义再次表明了三盛年冲击“双千亿”的决心。其强调，未来达到千亿规模之后，在以现金流安全为前提的情况下，三盛还是会合理地控制增长规模：“不盲从规模，要稳健发展，这是我偏好的风格，也是三盛的风格。”冯劲义说。“千亿”底层逻辑日渐清晰去年9月，三盛集团正式设立“双总部”之时，提出“年全力冲击双千亿”的目标，即规模千亿、资产千亿。9月25日，三盛地产集团总裁冯劲义在三盛集团上海总部与多家媒体进行交流。《华夏时报》记者看到，即使是在行业融资收紧的情况下，对于“双千亿”目标，冯劲义仍显得信心十足，直言三盛地产“成为一家千亿房企的底层逻辑已经日渐清晰了”。“我们还是坚定地认为年能够实现双千亿的目标。”冯劲义表示，三盛集团持续向地产平台三盛控股（.HK）注资，今年底应该会达到多亿近亿的资产规模。到年上半年，三盛地产总资产超千亿基本上没有任何悬念。他表示：“我们对三盛控股的规划是长远的，也有做大做强的决心。经过2年多的调整，资产结构不断完善，我们有信心打好这张对接资本市场的牌。”至于销售规模，今年1-7月份三盛新增约万方土储，加上原有的万方存量，今年下半年预计新增大概在万方，到年底整个土储基本达到万方。同时，最近一年，三盛的单项目平均开盘周期是6.5个月。“按照这样的去化（速度）和三盛自己的运营效率，明年、亿的规模应该是完全可以实现的，年实现千亿销售目标在当下应该没有任何问题。”冯劲义表示。信心亦有部分来自行业，冯劲义判断，行业高速发展增加了市场对改善类产品的需求，这是一个未来的刚性增量。加上城市化的进展，他说：“这个行业未来可能还有15年左右的发展期，基本上维持在十几万亿的规模还是有可能性的。”值得一提的是，在传统的房产开发领域之外，三盛地产也规划了一些新的成长曲线。目前，物业管理板块已有明确的分拆上市计划。冯劲义向《华夏时报》记者表示，随着精细化管理和盈利水平的逐步提升，目前三盛的物业板块“已经开始走上康庄大道”。他说：“券商已经全部进场，差不多应该是在25倍到30倍市盈率。不出意外的话，预计明年6月30日能够上市。”其进一步向《华夏时报》记者介绍，三盛旗下伯恩物业的规模在福建当地主要物业公司中位居前列，并很早就开始做了规模性增长。伯恩物业目前合同签约面积1亿平方米，在管面积已超万平方米，其中万平方米来自三盛地产、超0万平方米是托管第三方物业，合同面积大概0万方，今年的利润应该在一点几个亿。冯劲义强调：“这一利润水平完全是实打实的，没有做过任何的包装。”“伯恩物业由于管理规模相对较大，只要把精细度提升一下，整个增长速度还是比较快的。”冯劲义透露，若新组建的经营团队发力，伯恩物业的盈利空间是非常大的。他说：“我们现在合同签了约1亿平方米，也在陆续交房，3——5年的增长能看得到。”40%靠长三角、定位TOP30-50为实现“双千亿”，三盛已经做好了充分准备。在土地市场，冯劲义表示，三盛坚持“多纬度拿地”，遵循“战略”的拿地方式，即40%的土地由产业园区带动获取、30%来自收并购、30%来自招拍挂，基本上不拿地王；在收并购方面，三盛秉持非常开放的合作姿态，合作房企也是多种类型，有钱没地、有地没钱、有钱有地、没钱没地但有资源的，三盛都会考虑合作。这一年多时间，三盛已与十几家房企达成友好合作。对于区域拓展，冯劲义说：“我们布局的核心标准有两个——一跟人走（人口聚集城市）、二跟人流走（人口迁徙目的地）。”其称，三盛将继续围绕人口线、人口的聚集区如成渝、西安、郑州、武汉这些人口密集的特大型城市及周边重点布局。同时，围绕着城市化的方向，抓住沿海、华东、长三角的发展机会特别是长三角一体化的契机，找准投资范围。从战略布局来看，长三角的市场份额在内部占比逐步提升。冯劲义透露，三盛坚定看好长三角市场，未来40%业务会布局于此。公开资料显示，年末，三盛总土储中有25％位于福建省，此外江苏省、山东省土储建面各占17％；而截至年7月底，公司新增土储中长三角城市占比高达44％，较去年同期的占比增加了18个百分点，其中江苏省和浙江省分别占30％和14％，结构明显转变。与此同时，三盛也愈发重视精细化管理、强调风险控制。“房地产的未来可能就是精细化管理。”冯劲义认为，房地产在往实业化方向走，这与“房住不炒”的政策有关，房地产本身的金融属性慢慢会降低，更多的会是居住属性、功能属性。而作为一家从制造业起家的房企，他认为：“管理精细化一直就在三盛的基因中。”冯劲义透露，目前公司已形成6大产品体系，打造产品的目标是“物有所值”，市场满意度已达到约80%。同时，通过货比三家、集中采购制度、最低价中标等方式，相比多家主流房企所开发的同层次竞品具有明显的成本优势。对于扩张过程中的风险管控，冯劲义认为，财务安全最关键的就是现金流。其称，在三盛，现金流能否覆盖短期债务，这是安全底限。对于近期行业颇为