港股飞来一朵万物云,能洒下万众期待的甘霖

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文

研究员周怡

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万物云正以在当下环境所能达到的最快速度飞向港交所：3月底拿到证监会“小路条”，4月1日正式递表......

可以毫不夸张地说，万物云的即将上市，承载了太多的行业期待；当然，也带来了太多坊间谈资：现任行业老大是否易主？“科技外衣”究竟多光鲜？

不过，我们更应该看到的是，在行业环境如此跌宕的当下，万物云之所以聚焦了这么多目光，更多的源于我们对整个行业向好的期冀。这片云能否带来渴求已久的甘霖？我们透过实打实的数据来看看。

万物云在上市物企的站位与成色？

规模营收双凸显，毛利净利稍逊色

从上市物企营收及在管面积的站位显示，万物云均有不错的表现，其营业收入可以排TOP2，在管面积可以排TOP1，足以可见万物云综合实力强，属于上市物企中的优等生。

从上文的规模及营收的排行榜显示，万物云属于物管行业全面发展型的物企，那么到底有什么短板存在呢？

将碧桂园服务及万物云的各项技术指标进行全面对比，可以发现，两家上市物企在规模及营收上的数据差异并不大，主要的差异来源于毛利率、净利率。净利润方面，万物云7.23%，而碧桂园服务15.08%。毛利润方面，万物云17%，而碧桂园服务30.73%。

毛利率净利润率偏低，万物云CEO朱保全以“对于民生行业，客户信任关系远比毛利率更加重要”对外做了解释，可见目前万物云在创建客户信任关系中是有一定的投资，但是确实毛利率处于行业内的低区，万物云CEO朱保全称“从已上市的物业公司情况来看，毛利率大概分为两个阵营，一类是在15%左右，一类是在30%左右。万物云毛利率在15%左右，是一个合理区间”。

万物云逆势冲刺IPO的资本是？

多年深耕细作，为上市筹谋

此前，多次传出万物云上市的消息，而万物云的高层回复，也从最初的矢口否认，宣称不追风口，到之后的松口在适当的时候会上市。

资本市场火热的时期，多家物企纷纷上市，万物云一直对外按兵不动。而在大环境下行，地产频繁暴雷、多家物企被卖，行业资本市场的冷冻期，资本市场估值下调的节点，而万物云却启动上市。

当下物管市场估值处于低区，或许不是上市的最佳时机，但是长期来看，资本市场还是看公司的综合实力，对此，万物云给出的回复为，当下上市时机合适，投资者估值更理性。那么万物云认为当下是上市合适时机的底气来自哪里？回顾万物云近几年的发展的表现，可以看到，万物云虽在否认，对上市却早有筹谋。

一、更名转型、业务矩阵调整——为上市创造孵化条件

年更名万物云，其中，万物云三个字分别代表万科的万、物业的物、未来的云，希望用云代表未来，万物云是万科孵化出来的一个公司。并且提出了包含SPACE板块、TECH板块、GROW板块的业务矩阵，对于更名万物云，CEO朱保全及万科董事会主席郁亮曾很直白的说，万物云不以物业公司的概念上市，这个时候的万物云已经开始着手上市的准备。年底，朴邻发展被并入“万物为家”，除此，全新的平台品牌“誉鹰平台”与万科物业共同生长在SPACE板块。

从最新公布的招股说明书显示，万物云基于原有的业务矩阵，划分了三大业务板块：社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、AIoT及BPaaS解决方案服务。万物云的多次业务结构的调整正印证了从传统物业服务商、城市服务商，逐渐向空间科技服务进行延伸的发展思路。

目前的组织架构更加重视每一个细分业务，其品牌意识增强，构建了七大业务品牌，包含万科物业、朴邻、万物梁行、万物云城、万睿科技、第五空间、祥盈企服。

二、品牌战略合作构建——与戴德梁行战略合作，频繁收购，为上市蓄力

万物梁行为万物云商业物业市场浓度提升创造了基础。年，万物云与国际五大房地产咨询服务公司之一的戴德梁行建立的品牌实现战略合作，开展物业及设施管理服务，推动了万物云在商业物业板块上的快速发展。整合后，万物云不仅在商业物业方面吸引了更多的国内外的人才，同时获客途径也更加多元化，以实现商企客户行业浓度加深的趋势，目前已覆盖互联网、地产商、金融、科技、通讯、医疗、高端制造业等众多行业。

收并购物业企业为提升项目浓度创造了优质的资源。年，万物云总共发生了8起收并购事件，开始实施以区域浓度提升为目的的外拓和收并购战略。值得一提的是伯恩物业及阳光智博物业两组收购有助于万物云提升在华东（尤其是福建省）的市场浓度，将有助于万物云街道模式的布局。

三、将客户满意度放到首位的市场定位——清晰的市场定位与高位的客户满意度引领上市之路

清晰的市场定位：万物云致力于为中国经济发达的核心城市空间以及客户提供优质服务。秉承“让更多用户体验物业服务之美”的初心，在住宅物业服务领域不断深耕，创造了管家式全生命周期服务，让更多的业主体会到了物业服务之美好，同时也成为中国领先的全局空间服务提供商。

高位的客户满意度：万科物业的客户满意度始终保持在高位，为品牌优势的构建提供了良好的基础，截至年12月31日，物业费收缴率达约94.7%，同时在第三方开展的住宅物业客户满意度调查，结果显示优质的物业服务是客户复购万科集团开发的地产项目的重要原因之一。另外，万物云在管住宅项目留存率超过98.6%，除此之外，截至年12月31日，万物云的第三方在管小区项目数量达个，占所有在管社区项目的56.9%。这些都是对万科物业服务品质的认可。

未来浓度战略将有哪些发力点？

以街道为单位，发展有浓度的空间服务

一、浓度战略聚焦一线城市核心区域发力

截至年12月31日，万物云的空间服务覆盖了中国32个省的个城市。其中，一线及香港、新一线及二线城市社区项目在管面积比例为89.0%。超过30个城市运营的在管项目超过50个，在一线城市平均在管项目个数高达个，同时来自一线城市及香港、新一线城市及二线城市的收入超过人民币亿元，占总收益的比例93.1%，从项目浓度来看，高浓度区域主要聚焦在一线城市。

从在管面积浓度来看，其单城市的管理面积高达5.13百万方，较典型物企的单城市在管面积浓度排名第一。

二、浓度战略为万物云的上市之路保驾护航

万物云街道战略：实现浓度战略的重要落脚点

万物云街道战略以街道为单位，通过打通社区、商企和城市空间服务的边界，构建万物云高密度服务圈，该服务圈按在管项目为驻点和员工20-30分钟可达为半径进行人员共享和快速匹配，实现服务圈内的远程及空间混合服务，最终达到开源节流及重塑空间效率的目标，万物云将这样的服务圈命名为“蝶城”。

结合万物云内部分析及筛选，条街道将作为街道战略的首期目标，并通过进一步聚焦10%的街道进行蝶城建设，通过持续打造独特的万物云街道模式并在全国不断复制，构建产业互联网是最终的目标，这张网通常包含建设数字化基础设施、建设服务者配套公共设施以及购置机械设备与任务调度平台。3-5年后，通过不断孵化升级，每一个蝶城预计会创造上亿的收入，座蝶城则有望为万物云创造超过亿的营收，较年的营收亿还有较大的发展空间。

空间科技：实现浓度战略的重要科技手段

多年来，万物云致力于在科技领域投资，早在年10月在中国成立深圳万物云科技有限公司，开始在科技方面涉足，年，万科物业改名“万物云空间科技服务公司”，也是万物云与科技接轨的重要尝试。为推动空间服务的标准化、数字化和智能化，万物云不惜在科技方面进行大量的资金投入，从年到年，研发投入2.03亿元，2.49亿元和3.73亿元，开发了科技服务软件，包含人工智能物联网的AIoT以及流程即服务(BPaaS)解决方案服务，不仅服务自有业务的智能化发展，同时也承接第三方企业的智能化发展。从三个业务板块的毛利率显示，AIoT及BPaaS解决方案服务的毛利率达到29.9%，从科技板块的收益数据显示，可以带来18.5亿的营收，占比总收入的比例为7.8%，较其他板块，投资回报率较高。将成为未来万物云提升毛利率的一个重要的突破口。

万物云构建的蝶城，以打造20-30分钟的服务圈为目标，这就要求用户提出的服务可以得到快速响应，在物联网的背景下，通过构建空间作业SaaS群，利用云计算的微服务体系将实践知识转化为独立的模块，涵盖客户服务、安全管理、机电设备服务、清洁及各种服务流程。通过借助数字化体系、智能化体系，快速响应客户的各种需求，减少人工的浪费，同时让服务实现质量和效率的提升，进而为客户提升空间服务效率。因此，空间科技与万物云街道协同下，结合远程和混合运营，将最终达到重塑空间效率的目标。

小结

在物管行业日趋低迷的背景下，万物云此次冲刺IPO，让上市物管企业的站位重新洗牌。为了实现更加快速的发展，上市后的万物云提出了独一无二的浓度战略，以街道为单元，提升项目浓度，借助空间科技手段，构建服务生态圈即蝶城，将为万物云实现可观的收入，在这样的独一无二的浓度战略下，万物云势必为物管行业的发展带来新的亮点，开创新的思路。

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