万物云董事长朱保全物业行业是长坡薄雪

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■相关公司：万物云（HK，股价8.05港元，市值.56亿港元）

■核心竞争力：中国领先的社区、商企和城市空间服务提供商；背靠万科集团；拥有卓越的市场拓展能力以及成功的业务整合经验；不断创新，拥有行业领先的科技能力；“万物云街道”模式。

■所属概念：物业、科技

万物云上市仪式

0年9月9日上午9:30，随着标有“.HK”代码的铜锣敲响，被IPO传闻包裹多年的万物云，终于成功迈入资本市场。

但在上市仪式上，身为万物云灵魂人物同时也是董事长的朱保全，却没有上台敲锣，而是在台下为6位敲锣代表员工鼓掌。

朱保全不仅一直是万物云的最佳代言人，也是物业行业多年来“敢说话”的企业掌舵者之一。他一方面常对外剖析物业行业的弊病与“解药”，另一方面擅长讲述万物云的每一次新战略、每一个新品牌故事。

始于万科，兴于万科物业的万物云，是万科39年发展历程中多元化、经营性业务成熟的起点与锚点。虽然万物云没有在一个行业好时机上市，但它仍然是万科董事会主席郁亮目前最满意的多元化业务，“我们并不在意上市时点的估值高低，更在意它未来的长期表现。站在新起点上的万物云，将获得更大的发展空间。”

在万科0年度业绩推介会上，朱保全并列出席，这也显露出郁亮对万物云和朱保全的看重与认可。

过往多年的对内对外场合，郁亮常对万物云提出表扬，或将其作为万科经营服务类业务的典型案例宣讲。在今年的万科内部年会上，郁亮又一次提及万科的物业服务、租赁住房、商业、物流等业务的好项目代表，比如万科物业在辽宁鞍山的物业服务满意度，仅用3年时间就从倒数第一变为第一。

03年3月7日，万物云交出上市后的首份财务年报，但从股价走势来看市场反应似乎不太好。

“万物云对于资本市场来说其实是一个刚出生的婴儿，还有很多需要学习的地方。”朱保全在万科0年度业绩推介会上接受《每日经济新闻》记者采访时表示，公司对于基础物业的增长，更看重的是它能否真的产生规模之后的边际效应。03年对于万物云来说，效益改善的速度应该会快于规模增长的速度。

上市只是起点，朱保全和万物云都有更大的野心。近年来，万物云持续加大科技投入，致力产业互联，希望再次打开物业行业的想象空间，这亦是万物云内外的宣导核心。过去，市场接受了万物云科技与服务的故事，当下，万物云也需要亮出真的“科技与狠活”。

“0年是一个形势注定严峻的年份。经过数年调控，开发商持续债务爆雷、新房销售大幅度下跌。预期中从增量市场到存量市场的平滑转换曲线，变得异常陡峭。放眼历史，这种震荡强度也殊为罕见。”朱保全在0年年报的致股东信这样写道。

年报显示，0年万物云实现营业收入.06亿元，同比增长7.0%；基础物业业务收入3.56亿元，同比增长34.3%；毛利率10.6%。科技业务（AIoT及BPaaS）收入3.78亿元，同比增长8.5%；毛利率31.6%；毛利4.3亿元，较去年同期增长5.%；利润15.86亿元，同比下降7.5%。

万物云0年度业绩发布会

朱保全的解释是，利润下降主要是部分业务下半年收入不及预期，以及毛利润下降所致。如新开盘萎缩带来的前介业务与案场业务大幅下滑（下半年尤甚），代销开发商车位资产这门看似不错的生意一下子也冷静起来，而这些业务在物业公司的财务报表上都曾经体现过不菲的毛利。还有收并购的伯恩物业、阳光智博等产生一次性支出、城市空间整合业务受客户需求波动影响等带来的利润下降。

这些导致利润下降的因素正在成为多数物业公司共同面临的难题，0年各家物业公司的财务报表就是一个直观的反映，近6成上市物业公司净利润出现下滑。

由此，朱保全提出行业的四反思。

反思物业公司的独立性、反思高估值并购的后遗症、反思增值服务的可持续性和可复制性，以及建立在三者之上，反思物业行业的韧性。

物业公司经历了因对母公司的强依赖而被市场看好，到渴望摆脱依赖彰显第三方独立性的转变，前后不过几年光景。寻求客户从单一到多元，朱保全认为这是第一个重要反思。

其次，前几年的大规模收并购给物业公司累积了经营压力，由此体现到财务报表上则是高额的商誉与无形资产。突如其来的行业整合，对物业企业的管理能力、经营能力都带来了极大挑战。“收并购里反思的不是溢价，而是商誉，除了买合同买收入之外，还有人力、客户资源和品牌等无形资产。”

朱保全此前与AI关于公司和空间科技服务的对话来源：万物云官微

增值服务是以物业费为通道生长出的想象空间。物业企业的增值服务设计，往往是基于局部案例形成的想法，面对大规模增长时，会遇到人才短缺、物业项目限制等问题。在高关联交易、高毛利、高市盈率的环境下，局部个案增长表现出色，但在关联方业务下滑、行业遇冷时，新业务或多或少出现增速放缓、毛利下滑，缺少竞争力的情况。

朱保全表示，增值服务业务需要反思的是，当物业企业走向资本市场，增值服务中的一些局部案例是否能真正形成商业模型。

但总体来看，物业管理作为服务性、经营性业务，有着持续稳定的现金流和抗周期能力，本应是一个具有韧性的行业。如果客户满意度高、物业收缴率好，便不易受到大风大浪的影响。

当然，朱保全认为，韧性也是有前提的，“物业行业是‘长坡薄雪’，要在赛道上持久滚厚，前提是踏踏实实地做好，每天赢得客户的尊重，经营才会更加有韧性。否则，短期的30%或者更高的毛利，会让经营变得脆弱。”

朱保全形容物业行业就是一个滚雪球的行业，每年都是站在前一年的基础上继续增长，凡是滚雪球行业，至少是15倍市盈率；其次，物业能形成连锁，项目可以全国复制，这又是一个市盈率加成。

“但这里的本质是你有一个好的口碑可以复制，有好的现金流，只要能确保这一点，我觉得这个行业本身没有那些花里胡哨的故事。我们相信：客户信任远比毛利率重要。如果物业行业真是高毛利行业，那势必引发更激烈的竞争把毛利拉下来，真实确保毛利水平的方法就是不断围绕客户真实需求，建立稳固、黏性的客户关系。”

除了上市之外，万物云近年来引发行业热议的另一大新闻就是更名与“造云”。

相较于万物云，市场更为熟知的品牌应该是“万科物业”。作为万科旗下物业服务板块，万科物业年就开始运营。年，时任万科南京总经理的朱保全调任至万科物业。

朱保全是万科集团的老员工，自年4月起，先后在万科任北京万科地产人力资源部门经理、客户服务中心经理，成都万科地产总经理助理、集团办公室主任、集团行政总监、南京万科地产总经理、集团副总裁及高级副总裁。

在过去一段时间，万物云被市场认为有两个不足，一是只会做万科的项目，二是只会做住宅物业。

因此，花费了6-7年时间，万物云将来自万科的物业管理项目占比下降到如今的不到33%。万科物业迈入市场化发展后，为了完成服务更多市场客户、拓展服务的物业类型这两个目标，在商企物业服务领域，选择整合了戴德梁行大中华地区物业与设施管理板块，成立了万物梁行，现在已经是大中华地区最大的商业物业管理公司。

来源：企业年报

这次整合完成后，朱保全就考虑是否应该给万科物业创造一个母公司，上承接万科，下覆盖万科物业、万物梁行、万物云城等品牌。于是00年11月，万科物业更名为万物云。除了品牌标识，万物云的内部架构、业务板块等全部内容都进行了更新。

来源：万物云