问诊岛城物业纠纷暑期快结束,迟迟不见开

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炎炎夏日，到游泳池里泡一泡，感受一下清凉，是一件十分惬意的事。然而，在市北区宁乡路万科紫台小区，让众多业主颇为郁闷的是，小区虽然建起了高大上的露天游泳池，却被一把铁锁挡住了进出的路。据业主们反映，入住几年来，该游泳池每年仅开放短短几天。今年，眼看夏天就要过去了，却一直没见开门。8月13日，万科紫台小区物业人员表示，因尚未办下相关资质，游泳池不具备开放运营的条件。对于部分小区存在一些配套设施无法正常运转的现象，法律界人士建议成立业委会，通过执行业主大会的决定代表业主利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。现场：暑期快结束，泳池不见开8月13日，万科紫台小区，露天泳池内已干涸“我们小区配建了一处露天泳池，可入住至今，总共也没开放过几次。”日前，万科紫台小区多位业主来电向记者反映了他们的烦心事。据了解，万科紫台小区一共有十多栋楼座。业主们介绍，早在购房之初，小区配套建设的露天游泳池等设施就被商家作为主要卖点推销，吸引了许多业主选购。家住11号楼的孙女士告诉记者，当初她就是看中了该小区的游泳池和新风系统，一下子买了两套房。万科紫台小区，泳池大门被上锁“买房时，开发商曾承诺泳池免费使用。”业主毕女士说，入住之后，泳池并不是每天开放，只是到了夏季，物业会选择一个时间段，在游泳池里举行抓鱼大赛、水枪大战等活动。虽然只开放短短几天，但却成了孩子们在暑假期间最为期待的一件事。然而，眼看今年夏天马上要过去了，孩子们的暑假生活也接近尾声，游泳池迟迟不见开放。万科紫台小区，露天泳池处于关闭状态8月13日下午，记者来到万科紫台小区看到，小区内绿树成荫，建有假山流水、雕塑等景观，儿童游乐场、居民活动用房等设施也一应俱全，整体环境优美。露天游泳池位于多个楼座中间，紧靠着一处儿童游乐场，四周是一道长势密集的绿植。记者来到泳池入口处，只见两扇门上挂着一把铁锁。从门口望去，泳池内一片干涸。泳池一角，一处厕所的门破败不堪，门上张贴着“暂停使用”字样的告示。从这些迹象看，这处泳池已经闲置很长时间了。万科紫台小区泳池大门紧锁在儿童游乐场，一位正在带孩子玩耍的业主告诉记者，他住在1号楼，搬到小区二三年了。“希望物业尽快将泳池开放起来，许多孩子都盼着呢。”这位业主说。2号楼业主孙先生说，他从家里就能看到这个泳池，但住进来半年多，一直没见开放过。“这么热的天，这么大的一个泳池闲置在这里也挺浪费的，还不如利用起来，向业主们开放。”孙先生说。业主：啥时能开放，大伙挺关心采访中，业主毕女士向记者出示了当初买房时开发商提供的小区效果图。效果图显示，绿树掩映中，泳池里的一汪碧水煞是夺目。另一张效果图清晰地显示，泳池边上设置了多处遮阳伞和躺椅等设施，泳池里划分了三条泳道，居民们惬意地游泳戏水。一份资料上还标注着“本小区内规划露天游泳池，深度约0.6-1.5米，最终以实际建设为准”字样。万科紫台小区物业服务中心在万科紫台小区业主群里，关于泳池开放一事，也引起了众多业主的讨论。一位业主在群里咨询物业项目负责人，“今年泳池开放吗？以什么形式开放？立秋之前，还是立秋以后？”另一位业主直言：“最好本周末就能开放，暑假都快结束了。”万科紫台小区大门多位业主透露，面对大伙的询问，物业工作人员在群里回复称不具备开放条件，但大伙想知道到底是差在哪些地方，到底能不能解决，如果不能解决打算如何处理。“物业应该开会研究泳池的事，给业主解释一下，起码给一个交代和方案。”一位业主说。记者看到，针对物业的回复，有业主在群里评论：“收费及时，维修真难”“有水的时候叫水坑，没水的时候就是坑。”8月13日，万科紫台小区，孩子们在游乐场里玩耍，不远处就是小区泳池“今年夏季格外炎热，大伙都想到楼下的游泳池里泡一泡消消暑，可这么大的公共设施成天放在那里，却不向业主们开放，问题到底出在哪里？”业主毕女士不解地说。她告诉记者，该小区交付入住至今已有五年多，一直没有成立业委会，目前依然是开发商选聘的前期物业在提供服务，每平方米物业费2.98元。万科紫台小区，露天泳池曾是一大亮点“泳池一年开几天，但物业费按照有泳池的收一年。”采访中，有业主认为，物业收取了维护泳池的费用，却无法提供游泳服务，此举不太合理。还有业主在群里提出，“物业费收费标准是不是要适当调整一下？”万科紫台小区，正在准备更换塑胶跑道物业：未取得资质，尚无法运营“由于没有办下相关资质手续，小区游泳池不具备开放运营的条件。”8月13日下午，万科紫台小区物业负责人王经理向记者详细解释了泳池迟迟无法开放的主要原因。王经理介绍，该泳池最深处达两米，一旦正常开放运营，如何确保安全运行是首要问题。他们通过咨询了解到，如果想让游泳池合规运营，必须具备相关资质及手续，“除了水质要达标外，还需要配备相应的救生救护人员，相关资质手续要求比较多。”他说，物业人员曾多次到相关部门咨询办理，但手续一直没有跑下来。王经理称，他们也曾专程到其他同行那里去取经，了解小区泳池的具体运行经验。物业方面还考虑引进专业的机构来运营，但对方来考察了解之后，最终未能接手。“我们也希望得到业主们的帮助，尽快把手续办下来。”王经理表示，如果运营手续最终确实办不下来，会进一步征求业主们的意见，对泳池所在区域进行妥善处置。8月13日，万科紫台小区，一处游乐设施已损坏王经理坦言，自小区交付入住以来，游泳池的开放问题就一直困扰着物业人员，成了多年来的一个“心病”。为了满足业主们的需求，之前的几年里，物业每年夏季会开放几天泳池，推出抓鱼等戏水互动活动。“近期，我们也准备再举行一次类似的活动。”那么，小区物业费是否包含了泳池管理维护费用？对于业主们的疑问，王经理向记者表示，目前的物业费中并未包含这一项。他称，在南方一些带游泳池的小区，夏季泳池开放期间，小区物业费会有相应的调整，但目前万科紫台小区的物业费一直是不变的，没有包含泳池运行的费用。走访：部分小区游泳池已停摆事实上，小区游泳池成摆设的现象并非个例。碧桂园小区，游泳池已停用8月14日，记者在城阳区碧桂园小区看到，位于售楼处的室内恒温游泳馆被锁上了大门。透过玻璃望去，游泳池内一侧只有很浅的一点水，一些杂物被扔到了泳池内，池底可见大量垃圾，泳池四周设施也损坏严重。青岛碧桂园小区，恒温游泳池已停用“刚交房的那几个月，我曾在这个泳池里游过好几次。”该小区一位业主告诉记者，碧桂园小区刚交房时，小区里的恒温泳池是向业主们开放的，只要凭相关证明就可以过来免费游泳，他曾过去体验过好几次。但不知从什么时候起，这处泳池就不再开放了，不少业主也曾找物业交涉过，但最终还是不了了之。“我听邻居说，这个游泳馆关闭可能有四五年了。”这位业主表示。青岛碧桂园小区，室内恒温游泳池已成了闲置状态针对业主们的疑问，碧桂园物业一位管家表示，目前整个售楼处的房子已全部被街道买走了，“包括里面的那处泳池。”记者致电锦湖社区工作人员了解到，泳池确实很长时间没有使用了，之前也有一些相关单位来谈过合作，想把泳池给运营起来，但社区方面不想以营利为目的，希望给业主们提供更多的便利服务，因而没有谈拢。“至于售楼处所在的房子是租用还是购买，我不是太清楚。”这位工作人员说。青岛碧桂园小区，游泳池已停用此前，有媒体曾报道，李沧区中南世纪城一期游泳池闲置多年，业主们反映多次无果。8月18日下午，记者来到该小区看到，多处景观池处于干涸状态，有的是一潭死水，水面上漂着一层青苔。位于9号楼和8号楼之间的一处游乐场里，一群孩子正在快乐地玩耍。一位家长告诉记者，以前这里是泳池，但长期没有水，池底损坏严重，去年改建成了儿童乐园。8月18日，中南世纪城小区内，景观池内已干涸记者来到小区物业服务中心，一名工作人员称，小区之前一直没有泳池。至于小区内众多景观池内为何没有水，她称是因为管道出现了问题，后期会修复。中南世纪城小区，业主们介绍，之前的“泳池”变成了儿童乐园据了解，即墨三盛国际海岸小区也建有游泳馆，如今，是否正常开放呢？8月19日下午，伯恩物业客服人员在电话中告诉记者，游泳池归地产商所有，出于疫情防控的需要，进入夏季以来，游泳池就没有开放过，后期是否开放尚不清楚。揭秘：日常运营成本高企一个月或需超十万“小区游泳池运营牵涉多个方面。”青岛海悦东林物业管理有限公司张经理接受记者采访时，分析了部分小区游泳池停摆背后的原因。张经理说，首先要考虑的是各种成本。比如清洁卫生、换水消毒等工作需专人负责，还得配备救生人员。同时，还包括日常的水费、电费、设施设备的养护费用。光这些支出就是很大的一笔费用。“我相信开发商只会说是一个配套，一般来说，像这种就是我们俗称的一些会所，一般是交房了以后，租给专业的运营商，然后他们制定收费标准来向业主收取一定的费用。”8月18日，中南世纪城小区内，景观池内已干涸在张经理看来，不大可能存在免费的情况，因为更换水的频率，水的损耗，温度的控制、消毒杀菌等是一项非常高的成本，从物业费里承担这个成本并不现实。而且免费开放还面临着很多问题，比如会出现供不应求的情况。“所以像这种配套，就跟开发商说配套车位一样，虽然都是配套，但都是要收费的。”张经理说，有一些小区以前建有游泳池，但是后来改成了其他用途，可能就是没有人去承包，或者是长时间荒废，物业也无力去进行专门维护所致。中南世纪城小区，业主们介绍，之前的“泳池”变成了儿童乐园长华（山东）不动产有限公司孙经理说，小区泳池问题首先要看产权到底在谁那里。如果属于公摊，就归全体业主所有，如果不是的话，那就属于地产商所有。“若属于地产商，什么时候开放，那是人家的事。”孙经理说，根据他了解，一般小区泳池很多都是开发商所有。中南世纪城小区，不少景观池内已干涸孙经理还透露，游泳池的日常维护成本非常高，还需要有专业维修人员等技能人才支持，一个月下来各项费用至少要十万元以上。他说，有些物业公司之所以运营不了，很可能就是卡在成本问题上。孙经理说，一些小区泳池之所以荒废，也跟部分物业公司不懂得维护有关。“泳池管理对物业公司的专业性也有一定的要求，一般要求三四星级以上的物业公司。”中南世纪城小区，景观池内水面上漂着青苔说法：建议成立业委会监督物业履行合同针对万科紫台小区游泳池使用问题，记者采访了北京德恒（青岛）律师事务所金雪梅律师。金雪梅律师认为，首先，需要确定该小区泳池设施是属于业主共有还是属于开发商专有。《民法典》第二百七十四条规定：建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为前款所称的专有部分的组成部分。金雪梅律师说，通常开发商投资建设的一些设施，比如会所、商店、地下停车场等，应属于其投资人即开发商所有，而不属于该小区的业主共同共有。但是如果开发商在售房时已经将这些设施摊入公用建筑面积，建造费用计入了商品房的房价成本，则不再认为这些设施应该由开发商所有，应该归全体业主共有。“确定该小区泳池设施是属于业主共有还是属于开发商专有，对于追究泳池没有办下相关资质、不具备运营条件是谁的责任起着非常重要的作用。”她说。金雪梅律师表示，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。开发商允诺有游泳池且泳池供业主们免费使用，尽管游泳池仅每年夏季开放短短几天，但开发商已经履行了义务，目前来看很难判断开发商是否违约。她还分析道，作为前期物业，其按照与开发商签署的《前期物业服务合同》约定履行服务义务，若物业公司按照约定履行了服务义务，对泳池设施进行了常规的日常维护，就不存在适当降低为物业费的合法理由。如果业主确有证据证明物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护等义务，业主就有权起诉要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。金雪梅律师说，认为物业服务不到位，业主可以向业委会反映情况与物业服务企业协商，并要求业委会加强对物业的监督，要求物业限期整改。“对于部分小区存在配套设施无法正常运转或缩水的现象，我建议业主们应团结起来成立业主委员会，通过执行业主大会的决定代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监督和协助物业服务企业或其他管理人履行物业服务合同。”链接：七旬老太致电本报吐槽小区那些事儿近期，半岛都市报、半岛新闻客户端持续推出的“问诊岛城物业纠纷”系列报道，引发市民广泛