2021年物管圈10大并购案,最大悬念待

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蜀国危机存亡之秋，诸葛亮再出祁山，鞠躬尽瘁死而后已。

地产圈雷声滚滚之际，诸多房企甩卖物业资产，成了别的物企嫁衣。

房地产行业自去年9月便进入多事之秋。以恒大逼宫开局，一周年之际，去年唱歌跳舞，今年焦头烂额。

几年前郁亮喊着活下去，都没当回事到处拿地，去年郭树清多次强调房企灰犀牛，也都没放在心上以为危言耸听。

这下好了，三道红线大考，连曾经风光的许老板也不得不把恒大物业摆上货架，甩卖物业成了一些房企的氧气罐。

房企为了降负债降杠杆，相对土储、楼盘项目，正值风口的物业板块资产最好出手。很多头部物企通过并购扩大规模，也正在寻求优质的物管资产。

踩线房企卖，头部物企收，二者一拍即合。

勿爷发现，随着物业风口继续，并购标的规模、金额也是越来越大，正如李长江所说，物管行业整合已经开始。

今天勿爷就盘点下年圈内10大并购，以及恒大物业归属悬念。

01碧桂园服务近亿并购富力物业

这是目前圈内金额最高的一笔收并购，交易对价近亿。

9月20日，三线全踩的富力地产大股东李思廉和张力，为了给地产输血，把装进私人腰包的富力物业作价近亿卖了，再转借给富力地产，接盘方是碧桂园服务。

按照最近一年净利润计算，碧桂园服务对富力物业收购市盈率为14倍，是行情价。

勿爷了解到，截至去年底，已递表的富力物业在管建筑面积为万平方米。其中，住宅物业的在管建筑面积为万平方米，商业物业的在管建筑面积为万平方米，而且未来还有多万方储备。

大家都知道，商管是碧桂园服务的短板，今年上半年才开始布局，这次收购了富力物业未来将增加多万的商管面积，在目前上市物企中又要领跑。

另外，此前碧桂园服务是依托碧桂园走的是农村包围城市的战略，而富力物业版图大多集中在一二线城市，收购富力服务，不但加强了商管，还加码一二线城市布局。

结论：碧桂园服务收购富力物业，是双赢，李思廉张力解了燃眉之急，李长江收获优质标的。

02万物云收编伯恩物业

伯恩物业本计划IPO，但半道上被万物云收编。

此前传闻，伯恩物业交易金额是18亿，但等到官宣也并未披露具体的交易细节。

勿爷了解到，伯恩物业年利润一个亿，在管面积多万㎡、合约面积近亿，如果交易对价是18亿，则市盈率高达18倍，对伯恩物业来说很划算。

万物云官宣内容具体是：

伯恩物业将保留品牌，继续为客户提供住宅物业服务；伯恩物业的原团队将加入万物云组织体系，成为万物云员工。此次股权变更后，伯恩物业由万物云通过誉鹰物业间接接持股97.%，余下2.%的权益由一家名为嘉柏匯的香港公司持有。通过此举并购，万物云旗下住宅物业品牌在一二线城市的布局浓度将进一步提升。伯恩物业从此晋级为龙头物企，双赢。03万物云股权置换阳光智博

和伯恩物业一样，阳光智博也可保留原有品牌，区别在于万物云和阳光智博采取的是股权置换。具体是：

万物云以增发4.8%的股份换取阳光智博%的股权，而且4.8%并不是上限，可以在交易完成后，按照公允价格增持至5%以上。

阳光智博在管面积万㎡、服务项目个，合约服务面积万㎡，净利润增幅超%，在行业内属于优等生。

如果未来万物云若上市，估算亿市值的话，这些股权变现，那的确比目前简单上市更有价值。

结论：在物管风口逐渐变小的情况下，伯恩物业和阳光智博都选择拥抱万物云，博一块更大的蛋糕，万物云藉此壮大规模，允许被并购伯恩物业、阳光智博保留品牌，多了几分领袖气质。

04碧桂园服务30亿卡位银河物业

苏宁旗下银河物业，伴随着张近东债务危机，比恒大物业更早摆上货架，不过是采取股权质押的方式。

年03月23日，陷入债务危机、借东墙补西墙的张近东父子，向碧桂园服务质押了银河物业全部股权，以获取30亿现金救急。

据物业了解，年在管面积万平方米，合约面积万平方米，类比同体量的物企，碧桂园服务30亿元的出价，貌似市盈率要高出此前市场行情很多。

因为这笔交易并没有更多的细节披露，勿爷也只能点到为止，不过苏宁都重组了，银河物业大概率是碧桂园服务拿下。

05碧桂园服务54.32亿收购蓝光嘉宝服务

作为春节后震惊圈内的第一笔超级并购，碧桂园服务以48.5亿的代价收购了蜀中物管一哥：蓝光嘉宝服务。

据事后披露，因为蓝光发展债务危机，主动向碧桂园服务发出要约，结果双方一拍即合，初始交易对价48.5个小目标，最后追加至54.32亿元，股权比例也由最初的64.62%增至71.17%。当时收购市盈率在15倍左右。

蓝光发展手握卖掉物业的现金，度过了至暗时刻，碧桂园服务直接增加了1.3亿在管面积，增加了在川中的市场份额。

结论：各取所需，遗憾的是并购冠军蓝光嘉宝服务黯然退市，如果地产不出色，物业上市了也不安全。

06恒大物业15亿并购浙江亚太

年年初，恒大危机并未如现在这般天雷滚滚。

恒大物业初生牛犊，在上市两个月后便立下气吞万里如虎的Flag：年内在管规模增加3.6亿平方米，年增净利润超39亿。

首笔并购便是斥资15亿收购浙江市亚太酒店物业服务有限公司！

据勿爷了解，这笔并购便使得恒大物业在管面积猛增万平方米。

通过此次收购，恒大物业不仅进一步巩固规模优势，也大幅提升在公共建筑及城市公共服务领域的管理能力与人才储备，完善多元化物业服务业态布局，推动规模与盈利能力持续提升，为全年业绩超预期奠定坚实基础。

而浙江亚太本来可以抱上恒大物业的大腿间接上市，没想到8个月后恒大物业也可能面临被卖的命运，这是要一年卖两次的节奏。

结论：人生若只如初见，何事秋风悲画扇。

07合景悠活13.16亿收购雪松智联

1月初，在恒大物业并购浙江亚太之前，刚上市的大一新生合景悠活干了件大事：

斥资13.16亿收购雪松智联80%股权，在管面积猛增万平方米，突破1.2亿平方米，跨入亿方俱乐部。

初涉物管圈，合景悠活便深知规模为王、唯快不破的真理，这一番操作让圈内前辈感慨后生可畏。

以13.16亿元收购对价、年11个月税后净利润计算，这桩交易的并购PE约为13.26倍，与目前市场上10-15倍的并购PE相当，对于合景悠活来说是一笔划算的买卖。

勿爷了解到，雪松智联涵盖住宅、公共建筑、商业办公等多种业态，在国内的公共建筑及各细分领域拥有领先的市场占有率。这意味着通过此举，合景悠活极大的提升在公建领域的品牌和渗透度。

从上月中报数据中，勿爷注意到，并购雪松智联立竿见影，合景悠活在管面积猛增6倍多，净利毛利增速也超过%。

结论：和一些物企并购后盈利能力下降相比，合景悠活并购有道，管理有方。

08龙湖12.76亿拿下亿达物业

上市物企忙着并购外拓，没上市的龙湖智慧服务也偶尔超车。

3月4日，债务压顶、不断卖身的亿达中国发布公告，将旗下亿达物业%股权，作价12.73亿出售给龙湖智慧服务。

据勿爷了解，亿达中国旗下亿达物业业务板块细分包括：家政、优选、租售、养老、餐饮、教育六项，大类分住宅、商用及产业园区物业管理服务，合约面积万㎡，在管面积万㎡。

亿达物业去年资产总值及资产净值分别约为人民币3.93亿元及人民币1.亿元。年，亿达服务的收益录得4.81亿，除税前溢利净额为.76万元。

通过拿下亿达物业，龙湖智慧服务补充加强了产业园等业态，按照当时的对价来算，市盈率也是行情价格。

结论：龙湖智慧服务不上市就是玩，偶尔超车出圈。

09融创服务截胡彰泰服务

1月份，上市梦碎的广西地产一哥彰泰集团，官宣实锤将被旭辉收购65%股权，旗下彰泰服务也将被永升生活服务并购。

可三个多月后，随着融创孙超人的杀出截胡，彰泰集团改嫁融创中国，彰泰服务也紧随其后。

具体是，融创服务亿7.3亿的代价拿下彰泰服务80%的股权。

以公布的彰泰物业年净利润万元来计算，收购80%权益的PE值约10.95倍，与4月份预估的12倍PE值相比进一步降低，孙超人做了一笔稳赚的买卖。

相较于此前旭辉永升的出价，溢价50%，彰泰服务是赚到了，孙超人还是很慷慨。

结论：此次合作将有助于融创融创服务进一步巩固在广西壮族自治区的领先地位及市场影响力。

而彰泰服务抱上了大腿，变相上市，再也不为上市操心了。

10花样年12.6亿拿下绿闵物业

四年前抛售住宅物业给雅生活后，三线全红的绿地集团张玉良又开始画葫芦卖瓢，标价甩卖旗下商管赛道的绿闵物业，目的是换现金救急。

而在彩生活业绩、股价扑街后，花样年潘军并不服气，意图在商管赛道扳下一城。

7月6日，绿地控股官宣，与花样年战略合作，拟12.6亿出售旗下绿闵物业。

不过与4年前不同的是，当时卖给雅生活的是实打实住宅物业板块，这次则是画饼的纯商管业务。

说画饼是因为目前绿闵物业年营业收入.55万元，净利润仅.61万元。敢卖12.6亿是因为许诺了未来5年将提供万商管面积。

联想之后20天花样年官宣，将剥离商管业务分拆上市，并已向港交所提出申请。

勿爷猜想，高价拿下绿闵物业，可能是潘军在为美易家储备商管面积，为商管赛道争霸准备后手。

结论：一个敢卖一个敢买。

11恒大物业花落谁家

以上10大并购都已实锤落地，以碧桂园服务收购富力物业为最，但这并不是最大的。

虽然恒大物业最终买家还未敲定，但依照目前恒大的情况，卖物业是迟早的事情。

若交易成功，这可能将是物管圈最大一笔并购，没有之一。

中报，恒大物业在管面积4.5亿平方米，营业收入78.73亿元，毛利润和净利润分别为29.39亿元、19.34亿元，在上市物企中，仅次于碧桂园服务，当得起二哥。

可惜受母公司拖累，市值从千亿上方跌落。目前恒大物业市值不到亿，按照恒大持股60.96%计算，勿爷猜测，甩卖物业交易对价至少亿港元打底。

昨天地产股大涨，缘于监管层救恒大的传闻，据说恒大将一拆三，转为国企，那么恒大物业买家估计也将浮出水面。

之前之所以没被碧桂园和万科敲定，主要是恒大物业体量太大，三方价格没谈拢，暂时离场。

如果恒大转为国企，恒大物业肥水不流外人田，是不是身为国资的万科接盘可能性更大一些？详情可参见《万物云与碧桂园服务的龙争虎斗》。

10大并购中万物云、碧桂园服务占据了半壁江山，而且随着李长江拿下富力物业，中报业绩已经落后的万物云再不发力，那可真要在碧桂园服务后面吃灰了。

（本文图片来源于网络）